美国房贷利率又涨了，创下了2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史高点。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。
美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平
根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。
今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。
Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。
Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。
美国大部分地区的房价在第二季度中上涨
根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。
但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。
美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：
- 北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
- 北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
- 南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
- 圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
- 奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；
美国房贷利率创2000年来新高
根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。
如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。
美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。
房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。
美国房贷利率将超过8%？
如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。
但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。
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美国房产最前线
2023.08.26
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
00:19 美国百万豪宅比例；
01:43 加州各地房价中位数；
02:48 南加州橙县尔湾（Irvine）周边房价中位数；
03:12 美国房贷利率；
04:15 美国新房；
04:32 美国房贷利率超过8%如怎么样？
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