最近很忙，就一直没有更新视频节目。我们去年最后一期节目是在11月底的感恩节期间。当时提到了美联储暂停升息和市场上降息的预期和全球央行在2024年适当的时候会降低利率。去年年底美国房贷利率的走势，某种程度上已经反应了这个预期。另外，根据孙斯陶最近在南加州洛杉矶和尔湾的市场观察，今年春季房地产市场似乎提前启动了，这得益于美国房贷利率的显著下降。房贷利率的下降，重新激发了购房者的兴趣和乐观情绪，目前的房贷利率大约比去年10月份低了整整一个百分点。
根据房利美（Fannie Mae）每月的消费者调查，人们的期望出现了明显的变化，更多人预期房贷利率将下降。我们看一下这张美国购房情绪指数走势图（Home Purchase Sentiment Index®，HPSI）。蓝色的这条线显示的预计未来12个月房贷利率下降的人数比例。可见最近认为房贷利率未来将下降的人数比例在去年年底开始快速增加。
这一变化归因于最近的债券市场走势，之前也跟大家介绍过，美国房贷利率的走势，跟美国国债的走势息息相关。最大的受益人是房主群体和高收入群体。在COVID-19疫情期间，美国30年期固定房贷利率波动非常大，先是在2020年和2021年创下了历史新低，很多朋友的30年固定贷款利率拿到了百分之二点几。低利率环境和疫情期间对房产需求变化，引发了购房热潮和随后美国房价自然大幅上涨。然而，在到了2022年美联储加息，房贷利率在2023年10月达到20年来的最高纪录之后，美国房贷利率在去年12月（上个月）回落至7%以下。
以孙斯陶最近几周在南加州房地产市场上的观察，购房者逐渐回到了市场上。最近我去了洛杉矶和尔湾的Open House（房产开放日），我看到来看房的人数非常多。这说明之前因为高房贷利率而不得不离开市场的人或者选择观望的人，尤其是首次购房者群体，现在又慢慢回到市场上来看房子了。
孙斯陶觉得只有房贷利率下降还是不够的，我们未来要观察洛杉矶和尔湾房产市场上的在售房源会不会增加。去年我做了好几期节目，讲的是很多房主不愿意卖房子的原因是舍不得他们之前拿到的低息房贷。很多房主也是有“换房”的需求，毕竟大多数人卖了房子之后，还是需要再买房的。放弃手上的低息房贷，再拿一个高利率房贷对他们来说是不划算的买卖。换言之，高房贷利率对买房的人来说是个障碍，对一部分房主来说也是个障碍。
根据Redfin的最新数据来看，随着近期美国房贷利率下降，12月份购房需求开始上升。由于去年市场上在售房源供应短缺，美国房价持续上涨。假设房贷利率今年大幅下降，但是在售房源还是很少的话，美国房价就会继续上涨。毕竟，房贷利率越低，能负担得起的潜在购房者就越多。当然，美国房贷利率能否继续下跌，下跌的话会下跌多少，这取决于美国经济走势和通货膨胀的控制程度。
今天就跟大家简单聊到这里。等去年年底加州房价统计数据出来以后，我会继续在更新一期。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。
美国房产最前线
2024.01.11
Sources: FED; CNBC; Freddie Mac; Fannie Mae; Redfin; BLS;
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
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