美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，aka N.A.R.）每年都会发布外国人赴美购房报告。今天孙斯陶根据这份最新的报告和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，和大家聊聊中国人赴美购房这件事儿。
外国人赴美购房调查
总体上看，近年来，外国人对美国房地产市场的购买量持续下降，连续第六年创下了自2009年有记录以来的最低水平。根据NAR上周二发布的报告，截至今年3月的过去一年内，外国人购买了84,600套美国住宅，较上年减少14%。
这一趋势在购房总值方面同样有所体现，过去一年内国际买家购买了总值为533亿美元的美国住房，较前一年下降了9.6%。这也是NAR自2011年开始收集数据以来的最低水平，凸显出外国人对美国房地产市场的购买热情逐渐冷却。
外国买家减少的原因
说起外国买家撤退的原因，其实跟美国本地人类似，包括房价的大幅上涨以及待售房屋数量的减少等。这使得许多购房者感受到巨大的压力，房价的高企让他们望而却步。与此同时，美元的强势也在一定程度上抑制了外国人的购房欲望，使得购房成本更为昂贵。
NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在解释市场现象时指出，2020-2021年间，美国房价上涨幅度显著，许多人因此而被高房价挤出市场。尽管在疫情后，人们预期外国买家会回归，但美元的强势对此构成了明显的制约。
新冠疫情爆发初期，国际旅行受到限制，导致美国房地产市场的海外需求急剧下降。然而，随着美国逐步放宽旅行限制，房地产市场逐渐恢复活力。然而，外国买家在购房时所受到的美元升值影响，使得房屋价格变得更加昂贵，这对于他们的购房计划构成了阻碍。
外国买家的特点
尽管外国买家购房量下降，但在购房总量的降幅方面，他们的表现相对较为稳定。与同期美国本土买家成屋销售量下降23%相比，国际买家的降幅较小。这主要归因于国际买家更倾向于全款支付，相对不太受房贷利率上涨的影响。
根据NAR的数据，大约42%的外国买家在购房时采取全款支付方式，而同期美国本土买家中只有四分之一选择全款支付。此外，外国买家在购房金额上也相对更高。NAR报告显示，在截至3月的过去一年内，外国买家的购房价格中位数约为39.6万美元，而同期美国所有二手房的售价中位数约为38.4万美元。这一数据进一步突显了外国买家在购房时的高额支出。
外国买家最喜欢买哪里的房产？
然而，外国买家在整个美国房地产市场中的占比仍然较小，仅占成屋销售总量的不到2%。尽管如此，在购房地区分布上，佛罗里达州成为外国买家最喜欢的购房目的地，占到售出房产总数的近四分之一。加州和得克萨斯州分列第二，各占12%的份额。不过，佛罗里达州最近通过一项法律，禁止包括中国在内的七个国家的居民（不包括绿卡持有者）在该州购买房产，这可能会对未来的购房趋势产生影响。
中国人赴美购房情况
然而，有关中国买家的数据显示了一些有趣的趋势。尽管整体外国买家数量减少，但中国买家在美国房地产市场上的地位可能会增加。据最新报告，截至今年3月的12个月内，中国买家对美国住宅的需求增加了一倍以上。这可能意味着外国买家对美国房地产市场的兴趣有望再次上升，尤其是中国买家。
近期的数据还显示，来自中国的买家购买美国现房的平均购房价格最高，为123万美元，其中三分之一购买了加利福尼亚州的房产。中国买家在美国住宅购买总额上也排名第一，为136亿美元，其次是加拿大（66亿美元）、墨西哥（42亿美元）、印度（34亿美元）和哥伦比亚（9亿美元），延续了自2013年以来的趋势。
中国买家选择购买美国房产的原因多种多样。一些购买者可能是为了不把鸡蛋放在同一个篮子里。另一些买家可能是为了子女的教育，以便他们的孩子能够获得更好的教育机会。比如，很多人对洛杉矶圣马力诺（San Marino）和橙县尔湾（Irvine）的学区房很感兴趣。此外，一些买家还可能是为了退休或度假而购买了美国的房产，追求更优越的生活质量和居住环境。
然而，值得注意的是，中国买家在美国房地产市场中也面临一些挑战。由于中国政府加强了资本流动的管控，购房者将资金转移到海外变得更加困难。此外，疫情的影响也让一些购房者暂时放缓了购房计划，因为国际旅行受到限制，使得跨国购房变得更加复杂。然而，随着国际旅行限制的逐步放松，中国买家对美国房地产市场的兴趣有望进一步上升。
不知道你对NAR这份外国人赴美购房报告怎么看？欢迎大家给我留言，发表自己的看法。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.08.09
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
还可以在下列平台观看和收听：
免责声明：
非税务建议！非法律建议！非投资建议！非医疗建议！非教育建议！您须咨询您自己的专业人士，获取最适合您自身情况的专业意见！
Disclaimer:
This channel does NOT provide tax, investment, medical, education, legal or accounting advice. Materials have been prepared for informational purposes only, and are not intended to provide, and should not be relied on for, tax, investment, medical, education, legal or accounting advice. You should consult your own tax, investment, medical, education, legal and accounting advisors before engaging in any transaction.
