在开始今天的节目之前，想和大家分享最近的加州房屋保险动态。去年我们多次提到，在续保房屋保险时，发现保费一直在上涨。对于新房主来说，特别是刚刚购房的新房主，房屋保险的费用是一个不可忽视的持有成本。更令人担忧的是，去年一些大型保险公司退出或者暂停加州房屋保险市场。
最近一年伊始，事态有了新的发展。加州保险局（California Department of Insurance）批准了加州最大的房屋保险公司State Farm的涨价申请。据说今年的平均涨价将达到20%，新的保费将于3月15日开始生效。不仅如此，Allstate的汽车保险的涨价申请也获得批准，将于2月7日生效。我觉得不论是房屋保险还是汽车保险，未来的涨价趋势是不可忽视的。
言归正传，上个月美国房地产数据陆续公布。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）发布的最新数据，12月份全美二手房销售相较11月下降了6.2%，达到自2010年8月以来的最低水平。
尽管美国西部的房产销售在上个月上涨了7.8%，但是其他地区的销售表现并不乐观。从年度角度来看，所有地区的销售都呈下降趋势。2023年全年的房屋销售总数为409万套，是自1995年以来的最低水平。
在高房贷利率的大环境下，全现金交易的比例在上个月继续走高，达到了29%。而对贷款依赖性很强的首次购房者这个群体，占到12月房产销售的29%，低于前一年的31%。从历史上看，这个群体平均应该占市场份额的40%。可见高房贷利率对这个群体的影响之大。
这些销售数据其实并不令人惊讶，因为12月成功卖掉的房子，大多是在10月底和11月签约的，当时美国房贷利率正处于历史高点。我们看一下房地美（Freddie Mac）的美国房贷利率走势图，美国30年期固定平均贷款利率在去年10月底是7.79%，之后一路走低，上个月跌到了7%以下。现在（1月底）的房贷利率更是比3个月前（10月份）低了将近1个百分点。
在上期节目（1月11日）里，孙斯陶分享了最近在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，特别是周末房屋开放日（Open House）的参与人数逐渐增多。许多曾因高房贷利率而离开购房市场的人，最近似乎又开始回流。因此，上个月糟糕的房屋销售数据，可能只是“黎明前的黑暗”。
谈完全美房产数据，我们再看看加州上个月（2023年12月）的房地产数据。据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）统计，上个月加州二手独立屋的中位售价为$819,740，环比2022年12月上涨了6.4%。换句话说，尽管美联储连续加息，30年固定房贷利率在去年10月底创下7.79%的高点，但加州房价表现出色。
此外，加州公寓（Condominium）/联排（Townhome）上个月的中位售价为$635,000，环比2022年12月上涨了8.2%。去年公寓/联排的房价涨幅明显高于独立屋。我猜测这是因为随着房价的上涨，再加上高利率的环境，中低价位的房产更受欢迎。
在下一期节目中，我将与大家一起详细了解南加州各地去年房价的表现。今天就聊到这里，如果你喜欢我的节目，请记得订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。
美国房产最前线
2024.01.24
Sources：
National Association of Realtors;
California Association of Realtors;
Freddie Mac;
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
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