在当今的美国房地产市场中，我们正在目睹一个前所未有的变化：今年第三季度，市场上近三分之一的待售住宅是开发商的一手新房，创下了纪录！这不仅是一个数字，更是一个趋势，反映了一个现状，那就是美国飙升的房贷利率则使得现有房主纷纷选择观望，不愿卖房；但是与此同时，美国开发商/建商则正在通过各种优惠吸引购房者。
全美国范围内，一手新建住宅正在逐步占据更大的市场份额，并且这并非偶然。随着高房贷利率将许多买家推向观望状态的同时，那些敢于入市的人却更青睐建筑商提供的种种优惠。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场上的观察，跟您一同探讨这一引人注目的趋势，了解新建住宅为何能够在当前市场中异军突起。
几乎三分之一的待售住宅是新房
在全美国范围内，2023年第三季度，30.6%的美国独立住房待售是一手新房——创下有记录以来的任何第三季度最高比例。这较一年前的28.9%和两年前的25%有所增加。
新建住宅在待售房源中所占份额不断增长，部分原因是在住宅建设增加的同时，由于随着房贷利率上个月上升至约8%的23年来的最高水平，愿意出售房屋的现有房主数量减少。
高房贷利率推动了许多买家暂时离场，但在市场上的买家中，许多人选择购买新建住宅，因为建筑商正在通过提供各种促销措施。9月份，新的独立屋的购买量增加了12.3%——自2022年初以来的最快速度。
这就产生了一个问题，孙斯陶发现，在当下，美国房主决定卖房子的时候，会面临来自建筑商的激烈竞争。
三分之一的房屋买家采用全款支付
根据Redfin数据，在2023年9月，超过三分之一（34.1%）的美国房屋购买是全现金支付，比一年前的29.5%增加，并为近十年来的最高比例。
全款支付房产交易的比例之所以增加的原因很简单。首先，高房贷利率让很多贷款买家不得不离场。其次，有能力支付全款的买家发现，之前几年房贷利率低的时候，他们会优先考虑使用贷款买房。但是他们在当下房贷利率 这么高的情况下，全款买房更有吸引力。
9月份，平均30年期固定房贷利率达到7.2%，创下20年来的最高水平，且在10月进一步上升至接近8%。月供也自然是水涨船高。虽然最近房贷利率有所下降，但仍然比疫情初期的房贷利率高出几倍。面对高房贷利率，买家为了减少贷款金额，纷纷增加首付比例：购房者付的首付款越多，他们支付的利息就越少。
孙斯陶在之前的节目里也曾多次介绍，整体上看，美国住宅销售要比去年同期下降。对于有能力支付全款买房的人来说，在这么高房贷利率的当下，也不一定会选择买房，毕竟有些人有机会在其它地方获得更好的回报。
普通人通过房产积累财富更加困难
Redfin首席经济学家Sheharyar Bokhari表示：“高房贷利率加剧了拥有房屋和没有房屋的人之间的不平等。美国房价现在大约比疫情前高40%，而不断上涨的房贷利率导致月供要求增加，进一步加大了差距。能够抵御高房贷利率冲击的只有美国的富裕阶层；与此同时，那些被高房价和高房贷利率排斥在外的人不仅负担不起买房，而且在未来也很难通过拥有房产来积累财富。”
孙斯陶记得，最后一次全款买房比例如此之高是在2014年，也就是美国房产市场刚刚从2008年次贷危机中走出来的时候。那时，能够支付全款的富裕个人买家和华尔街机构投资者主导了当时的住房市场，而当时潜在的首次购房者群体仍然受到次贷危机的影响。
今天，孙斯陶就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！
美国房产最前线
2023.11.18
Sources：Redfin、Freddie Mac
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
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