今年早些时候曾多次在节目里介绍过南加州的房屋保险因多家大型保险公司的退出，保费面临上涨的消息。前阵子又看到媒体报道了一个奇怪的现象，那就是不仅一部分低收入的房主无力承担不断上升的房屋保险保费，而且一些富有的房主觉得他们有能力支付房子的重建费用因而也不太愿意购买房屋保险。今天孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察，跟大家聊聊加州房屋保险（Homeowners Insurance）的相关话题。
低收入房主的困境
根据报道，今年美国房屋保险的保费平均上涨了20%，达到1400多美元。当然，在我们南加州洛杉矶、尔湾、圣地亚哥这些城市，因为房屋价值普遍高于美国平均水平，房主的保费我想是一定高于美国平均数的。这对一些现金流不佳的房主来说，是一个不小的负担。
根据美国富国银行（Wells Fargo）8月份发布的报告显示，美国家庭的信用卡债务首次突破1兆美元，信用卡违约率已经达到历史高位。一般来说，信用卡违约率的上升说明普通人不仅家庭收入增长缓慢，而且在逐渐耗尽自己的信贷额度。
在疫情期间，美国联邦和州政府发放了几兆美元的补助款，普通消费者因此积累了超额的储蓄。哪怕前几年通货膨胀居高不下，但是美国人的消费支出仍然非常强劲。但是随着美联储自去年3月份开始加息，信贷成本也随之增加。之前累积的超额储蓄也在被逐渐消耗掉。现金流不好的人，就会缩减开支，改变消费习惯。因此，就出现了刚才提到的有些低收入的房主无力负担不断上升的房屋保险保费。
更多保险公司步入State Farm和Allstate的后尘
在6月份的节目中，我向大家介绍过， State Farm和Allstate两大保险公司暂停了接受加州房屋保险新合同的申请。最近又发现有新的保险公司退出加州的房屋保险市场。比如，AmGUARD和Falls Lake这两家在7月底向加州保险局提出申请，不仅不接受新房屋保险的保单申请，甚至连现有保单也不续保。
说起这两家公司，可能很多人不太熟悉。其实AmGUARD Insurance的母公司是大名鼎鼎的巴菲特的波克夏·海瑟威（Berkshire Hathaway Group ）。Falls Lake则是一家再保险公司。再保险（Reinsurance）是指一家保险公司为避免自己遭遇损失和风险而向另一家保险公司投保的过程。保险公司通过签订保险契约以得到面对不同风险（如：龙卷风、地震、法律诉讼、疾病或过世）时的保障。同理，再保险公司为保险公司提供类似的保护。
加州FAIR计划
在加州一部分高风险地区，通常成本更高的加州公平保险准入要求计划（California FAIR Plan）可能成为当地新业主的唯一的财产保险选项。很多人对加州的公平保险准入要求（FAIR）计划不太了解。该计划是加州居民在普通私人保险公司拒绝提供保险时可以选择的有限保险计划。尽管California FAIR Plan计划提供了有限的火灾保险承保范围，但通常比私人保险公司的保费更高。
其实这种情况并不是加州独有的。美国保险监理官协会(National Association of Insurance Commissioners)在2022年对美国15个州的保险公司进行的调查中发现，随着极端气候事件不断增多，理赔成本变高。由于美国大多数房屋保险的保单都是一年期的。所以期满后房主再续约的时候就会发现，保险公司不一定受理高风险地区的旧保单续保。
一部分富裕的房主的侥幸心理
根据统计，美国估计有12%的房主选择不购买房屋保险。其中大约一半的未投保房主的家庭年收入低于4万美元。也就是刚刚提到的部分现金流不稳定的房主无力承担高昂的保费。但是如果你有房屋贷款，因为住宅房屋保险是大多数住房贷款的基本要求，所以很多人还是必须买房屋保险。
令人想不到的是，还有一些富裕的房主有侥幸心理，觉得即使万一发生灾难性事件，他们也有能力支付房子的重建费用，因而也不太愿意购买变得非常贵的房屋保险。这些房主，往往已经付清了房屋贷款，而且有一定的积蓄。
说到底，还是随着多家大型保险公司退出加州本地的房屋保险市场，对市场造成了冲击。尽管如此，我觉得不买房屋保险，是非常危险的。根据加州保险监督局的数据，目前仍有100多家保险公司在加州提供住宅房屋保险。根据自己的实际情况，货比三家，购买一个承保范围合适的房屋保险，还是非常有必要的。
今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.09.08
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