新一轮的加州购房圆梦共享升值计划
在今天正式的节目开始之前，不知道大家是否还记得，3个月前，孙斯陶向大家介绍过，为了应对住房可负担性差的状况，加州政府最近推出了一个房贷优惠计划，叫作加州共享升值购房圆梦计划（California Dream for All Shared Appreciation Loan Program）。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。当时，申请非常踊跃，没几天这笔款项就被申请光了。
最近有消息传出，加州州长纽森表示，将给这个补助项目发放新的一轮时间。加州住房金融管理局（California Housing Finance Agency, a.k.a. CalHFA）表示，具体细节和申请日期尚未确定。感兴趣的朋友请多多关注CalHFA的官网，这次不要错过！
40年前的奇怪现象为何再次出现？
今天，孙斯陶跟大家聊聊一种由美国房贷利率的飙升所引发的奇特效应。美国房主，如果有房贷的话，之前办理的房贷利率非常低，但随着利率的上升，如果他们要购买新的房子或重新贷款（Refinance），新的房贷利率比旧的利率更高，这意味着每个月的房贷账单也高了很多。这样一来，很多房主现在不会轻易卖房子。在售房源的严重短缺也同时推高了美国房价。
根据Realtor com的数据，近82%的房主感到自己被现有低利率房贷所 “锁定” 。很多房主现在不会轻易卖房子。这种现象，被称为 “金色手铐” 效应（Golden Handcuff Effect）。这通常用于形容雇主为了阻止员工离职而惯用的财务奖励措施，但对于当下的美国房主而言，前些年拿到的低利率房贷也产生了类似的影响。
例如，一个人在3年前贷款买房，并锁定了3%以下的30年固定房贷利率。如果他想买卖房，然后买另外一个房子的话，他必须要考虑到，现在的30年固定房贷利率已经接近7%。他是否愿意付更高的月供？很多人会选择保持现状，不会轻易搬家。
根据统计，大多数有房贷的美国房主手上的房贷利率都低于4%，如果是2020年-2021年初买的房子，甚至当时可以做到低于3%，然而，自去年3月以来，随着美联储不断加息，有近82%的购房者表示，他们感到了“金色手铐”效应。有些房主甚至表示，房贷利率从现在的接近7%降到4% – 5%的区间，他们才会考虑换房子。
临界点何时到来？
那么这个房贷利率临界点是多少呢？根据Zillow的一份最近房产报告，如果房主之前拿到的房贷利率是5%或以上的话，那么这些房主的卖房意愿是远远高于持有低房贷利率的这些房主的。然而，80%的房主手上的房贷利率低于5%。由于房贷利率不太可能在短期内下降到5%，所以这种“金色手铐效应”还会持续相当长一段时间。
很多人，包括专家，都试图从历史中寻找答案。但是，孙斯陶觉得，当下的情况跟几十年前虽然相似，但也有很大不同。比如说，在1978年至1981年间，与现状类似，房贷利率从约9%上升到超过18%，这让很多房主不想卖掉自己的房子。但不同点在于，在上世纪70年代末期，房贷利率并没有创下历史新低，而在80年代初期利率开始飙升之前，房价也没有迅速上涨。
惠誉降低美国信用评级
现在的问题在于，现在这么高的房贷利率会持续多久？美国经济是否会陷入衰退？惠誉评级（Fitch Ratings）于本周二（8月1日）将美国政府的信用评级从最高的AAA下调为AA+。虽然评级有所下调，但仍然属于可投资分级。
惠誉做出降级决定的原因之一是该机构预计美国经济将在今年第四季度和明年初跌入 “温和衰退”。美联储的经济学家今年春天也曾做出了类似预测，但是随后又在7月收回了这样的说法，并表示经济增长有可能减缓，但是仍有可能避免衰退。 美国财政部长耶伦强烈批评了惠誉的决定。她指出，美国失业率接近半个世纪来的最低水平，美国经济在第二个季度里以2.4%的年率稳步增长。
这不是美国历史上第一次发生信用评级降级。在2011年，由于政府债务上限的争议，标准普尔（Standard & Poor’s）将美国的AAA最高评级降低。根据美国政府问责办公室（GAO）的一份报告，2011年的预算对峙导致当年财政部的举债成本增加了13亿美元。也就是说，信用评级的降低可能会导致美国政府的举债成本上升。
美国房地产市场正面临着一系列复杂的因素，包括经济走势、利率升降、房源短缺以及购房者和房主的买卖策略。美国房产未来的走向仍然存在不确定性，而每个房主和购房者也需要根据自己的情况做出明智的决策。今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.08.04
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