最近几年，我想大家都注意到了，每年续保房屋保险时，保费都在涨。对于刚买房子的新房主来说，更是发现房屋保险的保费是一笔不可忽视的房屋持有成本。美国最大的保险公司之一 State Farm 最近宣布了一项关于其调整加州住房保险业务的重大决定。该公司将不再接受在加州的新的住房保险（Homeowners Insurance）申请。无独有偶，没过几天，另一家大型保险公司 Allstate 也被报道对其旗下的住宅保险业务做出了调整。这将对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场有什么影响？今天孙斯陶跟您聊聊这个话题。
多家保险巨头近期的决定
作为加州最大的综合住宅保险提供商，State Farm在2021年占了20%的市场份额。 State Farm的决定受到了几个因素的影响：
其中一个主要原因是加州的建筑成本这几年大幅增加，已经超过了通货膨胀率。建筑成本的激增是由多种因素导致的，例如建筑材料的短缺、对劳动力需求增加、以及更坚固、更耐火的建筑结构的法规要求。因此，当房产受损时，保险公司需要支付更高的理赔金额。
此外，灾难性事件，特别是近年来，加州野火的频率和严重程度在迅速增长。该州经历了一系列毁灭性的野火，例如2018年的“Camp Fire”火灾案，摧毁了1万1千栋房屋，使将近5万居民无家可归。这两年的严重野火彻底摧毁了几十年的保险业利润。
保险公司面临着准确评估和定价与这些灾难性事件相关风险的挑战，这导致一些保险公司重新评估其保险范围选择。在2017年和2018年灾难性的野火火灾之后，在保业主被告知他们的保险不会续保的加州居民人数增加了42％，达到近235,000个家庭。
第三，再保险市场为保险公司提供保险，而加州的住房保险市场变得越来越具有挑战性。再保险（Reinsurance）是指一家保险公司为避免自己遭遇损失和风险而向另一家保险公司投保的过程。保险公司通过签订保险契约以得到面对不同风险（如：龙卷风、地震、法律诉讼、疾病或过世）时的保障。同理，再保险公司为保险公司提供类似的保护。
最近几年，再保险商提高了价格，因为加州野火的风险不断增加。这一因素与刚才提到的建筑成本的上升和灾难性事件的增加相结合，迫使State Farm不得不采取行动以提高其财务稳定性。不过，State Farm虽然宣布不再接受住房保险的新申请，但是该公司将继续为现有客户提供个人汽车保险。
这件事与加州整个财产保险市场的整体趋势相一致，几家保险公司由于野火风险加剧而在减少或停止提供房主保险。值得注意的是，2021年加州第四大财产和意外伤害保险提供商Allstate，最近也悄悄地停止在加州接受新的房主保险、公寓保险和商业保险申请。Allstate表示在加州，给新房主提供保险的成本要远高于他们支付的保费，这是由于野火、修复住房的成本上升以及再保险费用上涨所致。 重建成本随着通货膨胀的增加而上升，但由于加州法规，Allstate无法快速调整保费价格。
另外，美国国际集团（AIG）甚至在2022年也已通知加州保险监管机构其退出房主保险市场的计划。高端住宅保险提供商Chubb，近年来也拒绝承保某些高风险区域的房产。这些决定使广大业主对加州住宅保险可负担性和可获得性的产生担忧。
事件解读
首先，State Farm和Allstate并未退出加州的保险市场：State Farm和Allstate将继续为该州现有客户提供服务和续保政策，并将继续提供新的汽车保险政策。然而，在目前阶段，他们将不会在加州发行任何新的财产保险政策。
其次，为什么State Farm和Allstate停止发行新的房屋保险保单？刚才提到了，State Farm表示，这一决定是因为“建筑成本的历史性增长超过了通货膨胀，灾难风险迅速增加，再保险市场具有挑战性”。Allstate表示该公司“暂停”提供新的保险产品“以便继续保护现有客户”。State Farm和Allstate的决定并不一定代表其他公司会采取相同的做法。
第三，对于加州有意购房者，这个决定有什么影响？刚才提到了，2017年和2018年的野火造成了严重的破坏，并导致巨额赔付，许多保险公司已经停止续约火灾多发地区的保单。在加州的某些火灾高风险地区，几乎没有保险公司愿意承保新的保单。在一些更高风险的地区，在此之前State Farm是唯一一家愿意承保的私人保险公司。因为当年State Farm是加州唯一一家没有因火灾风险而在2017年后不再续约客户的保险公司，这使得该公司在加州的房主保险市场份额在五年内增长了3.6%。
但是随着State Farm最近的决定，在某些地区，除非有更多的私人保险公司在此类地区提供住宅保险，否则通常成本更高的加州公平保险准入要求（FAIR）计划可能成为当地新业主的唯一的财产保险选项。
很多人对加州的公平保险准入要求（FAIR）计划不太了解。该计划是加州居民在普通私人保险公司拒绝提供保险时可以选择的有限保险计划。尽管FAIR计划提供了有限的火灾保险承保范围，但通常比私人保险公司的保费更高。该计划的资金来源是由在该州开展业务的私人保险公司征收的费用。
可以说，加州公平保险准入要求（FAIR）计划作为最后的保险选择，可能面临因更多保险公司退出市场而承受压力的情况。随着加州灾难性野火风险的增加，这个风险不成比例地落在了FAIR计划上。如果一个特别严重的火灾季节有可能使该计划破产，理赔费用将按市场份额比例分配给仍在该州经营业务的保险公司 。
孙斯陶认为，这件事对南加州的广大房主群体，特别是那些居住在高火灾风险地区的业主，影响非常大。这个地区的新房主可能难以找到负担得起的住宅保险。对于这些房主来说，除了费用高昂，选择性也变小了。因为住宅保险是大多数住房贷款的基本要求，多家大型保险公司的撤离势必对加州房地产行业产生深远的影响。由于这些保险公司停止或暂停提供住宅保险的新申请，一些地区的新业主甚至可能发现，除了FAIR计划之外，很难找到合适的住宅保险。
那么会有更多公司效仿State Farm和Allstate的做法吗？在加州仍有许多公司提供住宅保险产品。根据加州保险监督局的数据，目前仍有115家保险公司在加州提供住宅保单。然而，愿意在特定高风险地区承保新保单的保险公司数量在减少。正如上所述，随着State Farm和Allstate的离开，某些超高风险地区的业主可能只能选择加州FAIR计划。
事件影响
事实上，在商业社会中，经济问题的最终解决方案往往是“涨价”。孙斯陶发现加州的保险市场受到严格的监管。根据1988年的103号提案，加州保险监督局拥有批准或拒绝保费上涨的权力对保险公司的保费上涨有各种严格要求。加州是唯一要求保险公司根据过去20年的索赔金额来确定保费的州。 一些业内人士指出，加州的保险费率批准过程妨碍了保险公司在火灾高风险地区准确定价的能力。孙斯陶认为这可能才是主要原因。至于刚才提到的重建成本的上升、野火严重程度的增加和昂贵的再保险费用，只是进一步把问题复杂化了而已。
无论如何，State Farm做出了这样的决定。至于潜在的解决方案，目前还不确定。这些大型保险公司退出加州住房保险市场可能会产生重大的长期后果，就像1994年南加州北岭地震（1994 Northridge Earthquake）后新的住房保险业务暂停一样。当年的北岭地震在南加州造成大约420亿美元的损失后，许多住宅保险公司选择完全停止在加州的新业务。
最近几起大型保险公司相继对其旗下的加州住宅保险业务做出调整的事件，凸显了加州保险业者在应对不断增加的风险和监管要求的同时，如何在消费者可负担性、承保覆盖范围的合理性和财务稳定性之间尽快找到新的平衡点的重要性和紧迫性。
今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.06.15
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