美国30年期固定房贷平均利率在8月份超过7%之后，正如预计的那样，一路走高，最近已经达到约7.6%。持续高利率继续考验着加州的住房市场。根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, 简称C.A.R.)于10月18日发布的数据，尽管9月份房屋销售连续第四个月下降，但与去年同期相比，加州房价中位数连续第三个月上升，创下一年多来最大的年度增幅。洛杉矶县独立屋的房价中位数更⾸次超过90万美元，创了纪录。 今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的观察，跟大家聊聊这个话题。
加州房屋销售数据
根据C.A.R.从加州90多个地方的房地产经纪协会和全州多个MLS机构收集的信息，9月份的整个加州的房产销售速度较8月份环比下降了5.4%，与一年前相比下降了21.5%。这是加州二手独立屋连续第四个月度环比销售下降，更是连续第27年的年度同比销售下降。
从各个地区来看，加州各地的房地产市场上个月跟去年同期相比，都出现了同比房产销量下降。其中旧金山湾区的年度同比销量下降最多，为-23.7%，南加州则为-21.7%。
C.A.R.总裁Jennifer Branchini表示：“市场变得没有那么竞争，这对于那些要买自住房或者还能够在当今的高利率环境下购房的消费者来说，有更多的机会。” 她还说：“更多的卖家正在做让步。由于房屋销售时间变长，能够以高于要价出售的房子变少，市场上可供选择的房屋也更多。”
加州房价中位数数据
跟去年同期相比，9月份加州房价同比再度上升，房价中位数连续第三个月同比上涨，创下15个月来最大的年度增幅。但是，值得注意的是，9月份加州房价中位数比8月份的859,800美元环比下降了1.9%，降至9月份的843,340美元，与去年同期的817,150美元相比，同比上涨了3.2%。
我们探讨一下加州房价中位数在9月份同比上涨，但是月度环比却下降这种情况。在之前的节目中，孙斯陶介绍过，加州房价在8月份创下了15个月以来的年度同比高点。虽然9月份的房价中位数比8月份的高点低，但月度下降与过去44年中观察到的8月到9月的长期价格调整相符，为-1.8%。
因此，C.A.R.估计未来几个月的房价可能会按传统季节性模式经历月度下降，由于市场上的住房供应预计将保持紧缺，预计年度价格将继续保持正增长。C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“随着美国房贷利率升至20多年来未见的高位，房屋销售受到考验，未来几个月可能仍将表现疲软。” 他还说：“由于美联储计划将利率维持在高位较长时间，借款成本将继续上升，短期内可能不会大幅下降。在今年剩下的这几个月里，加州住房的可负担性将会制约房产销售，尤其是中低端价位的房产。
C.A.R. 2023年9月二手住房销售报告的要点包括：
首先，由于美国房贷利率持续上升，加州的待售住房供应量在9月份继续较去年同期减少。在全州范围内，活跃在售房源继续下降。由于房贷利率继续上升，房产市场转入淡季，活跃房源在年底前不太可能有大幅改善。
其次，在9月份，加州独立屋的平均销售时间为18天，而在2022年9月为27天。
第三，C.A.R.统计的加州的销售价格与挂牌价格比例在2023年9月为100%，而在2022年9月为97.6%。
第四，对于二手独立屋，加州每平方英尺的平均价格为417美元，比去年同期的401美元有所上升。
第五，C.A.R.根据Freddie Mac的每周房贷利率调查数据计算，30年期固定房贷利率在2023年9月份平均为7.20%，而在2022年9月份为6.11%。
南加州房价中位数
接下来孙斯陶带您聚焦南加州各地9月份的二手独立屋的房价中位数：
- 洛杉矶县（Los Angeles County）：9月份房价中位数为$914,640，比8月份的$882,020上涨了3.7%；比去年9月份的$891,770上涨了2.6%；
- 橙县（Orange County）：9月份房价中位数为$1,310,000，跟8月份的$1,310,000持平；但比去年9月份的$1,200,000上涨了9.2%；
- 河滨县（Riverside County）：9月份房价中位数为$600,000，比8月份的$618,000下跌了-2.9%；但跟去年9月份的$600,000持平；
- 圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：9月份房价中位数为$475,000，比8月份的$495,000下跌了-4%；比去年9月份的$480,000下跌了-1%；
- 圣地亚哥县（San Diego County）：9月份房价中位数为$973,100，比8月份的$1,000,000下跌了-2.7%；但仍比去年9月份的$899,000上涨了8.2%；
- 文图拉县（Ventura County）：9月份房价中位数为$962,500，比8月份的$915,000上涨了5.2%；且比去年9月份的$850,000上涨了13.2%；
很明显，在九月份，洛杉矶县、橙县、文图拉县的二手独立屋房价表现非常好，而圣伯纳迪诺县和河滨县的房价表现相对偏弱。所以不得不说，Location、Location、Location，地段永远都是最重要的考虑因素之一。
今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.10.25
Sources：
California Association of Realtors；
Freddie Mac；
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
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