大家好，我是孙斯陶，最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举，美联储可能在数轮加息之后，在下半年或年底的动作会顾虑比较多，毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前已经跟大家讨论很多次了，实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末，跟大家聊一聊。
鸽派 vs 鹰派
举个例子，诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨（Joseph Eugene Stiglitz）23日在瑞士达沃斯论坛上表示，美联储单纯靠提高利率，并不能解决通货膨胀问题，反而会对经济有很大冲击。原因很简单，现在的通货膨胀在一定程度上是供给短缺造成的，比如欧洲的局势造成了能源和粮食的紧张等等。所以他认为应该从供给面进行干预，尤其是应该增加粮食产量。
就加息对经济的影响这方面，国际货币基金组织（IMF）也比较担忧。国际货币基金组织IMF的一些人认为，各国央行的货币紧缩政策和亚洲的疫情，可能会对全球经济前景造成下行风险。IMF最近在4月份做的的全球经济成长率的预估是3.6%，而今年1月份的时候做的预估是4.4%。所以IMF对经济的预测数据也反映出了他们的态度的变化。亚特兰大联邦准备银行主席Bostic前几天也表示美联储在9月份暂停升息也不是不可能，要看看今年夏天，尤其是加息几次之后，对经济的影响有多大。经济政策的制定要取决于当时的情况。没有什么是不可能的。美联储的目的是控制通货膨胀，顶多是“软着陆”，而不是影响就业，把经济拖垮。所以货币政策也应该是灵活的！
当然，美联储内部不光有“鸽派”言论，也有“鹰派”言论。比如说，上个星期圣路易斯联邦准备银行的博拉德（Bullard）就表示，美联储应该加息的幅度要大一些，这样才能一举控制通货膨胀。也就是说要采取“前置型”加息的政策。简单说就是加息“一步到位”，采取“下猛药”的政策，尽快控制住通货膨胀，这样留给未来1-2年的的政策调整空间反而比较大。这就有点类似我在5月5日那一期节目里聊的保罗沃尔克在80年代初期所做的，有兴趣的话，您可以看一下那一期节目。
美国房贷
我们暂且不管下半年加息不加息，但我们刚经历的3月份和5月份这两次加息，对美国房屋贷款市场，确实产生了比较明显的影响。大家可以看一下Freddie Mac房地美的房贷利率走势图。现在30年固定利率的房贷基本上早就是5%以上了。房贷申请量，还有重新贷款的申请量，都下降了很多！我想这也不是什么新闻，我们在市场上就能感受得到这个变化。有些要贷款买房的客户，随着利率的上升，能贷到的额度一直在减少，所以非常灰心！对于这些客户来说，如果老板不加薪的话，我看短时间内也不太容易能买房。
美国新房
申请房贷的少了，就说明买房子的人也就少了很多。我5月17日的那一期节目里提到了，美国开发商的这些开价过高的新楼盘，价格估计在今年夏天会有松动。尤其是木材价格，最近几个月跌了不少！果不其然，星期三，也就是5月25日，美国建商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. N.A.H.B.)发布最新的新房数据，今年4月份，美国新建的独栋别墅（Single Family Home）的销售，环比下降16.6%，这是2年以来的最差的表现！这个数字看起来有点吓人，不过还有更吓人的。根据美国住房发展局（Department of Housing and Urban Development, a.k.a. HUD）的这个星期二（5月24日）发布的数据，新房销售跟去年4月份相比，同比下降了26.9%！NAHB的看法基本上就是现在的房价很高，可负担性很差，再加上房贷利率上涨，导致了新房销售的放缓。
另外，根据NAHB的数据，美国的开发商可能会放慢新房的建造，因为跟去年相比，开发商的新房库存量也大幅提高了。而且开发商最近比较喜欢造公寓，而不是别墅，毕竟公寓的价格会低一些，估计更好脱手。不过新房的价格整体上看，还是非常坚挺。不过明年，也就是2023年的情况，就不太好说了。这基本上跟孙斯陶在南加州洛杉矶和橙县尔湾本地房地产市场上的观察差不多。
加州二手房销售数据
聊完新房，在跟大家聊聊加州的二手房的情况。根据加州房产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.) 5月17日公布的数据，4月份，加州房价中位数是884,890美元，环比上涨了4.2%；跟去年同期相比，上涨了8.7%。也就是说房价在3月份加息之后，在4月份里还是上涨的。但是值得注意的有3点：第一，4月的房产销量下跌了7.4%；第二，二手别墅的销售量，跟3月相比，环比下降了1.9%；跟去年同期相比，同比下降了8.5%；第三，市场上的在售的房子跟之前比略有增加！
我们再看看我们南加州各个县上个月的二手别墅的房价中位数。根据C.A.R.的这份报告，洛杉矶（Los Angeles County）的二手别墅房价中位数是$801,680；橙县（Orange County）是$1,325,000; 河滨县（Riverside County）是$630,000；圣伯纳迪诺县（San Bernardino）是$495,000，圣地亚哥县（San Diego County）是$975,000；文图拉县（Ventura County）是$955,000。我们可以看到，橙县的房价依旧是最高的。
总结
从数据上看，加州的房产销售的确在上个月放缓，不过房价还是非常坚挺。所以还是要看今天节目最开始说的，美联储6月和7月份会加息多少？加息的效果好不好？今年下半年会不会暂停加息？都是需要我们密切关注！您如果有什么样的看法，也可以留言讨论。今天就聊到这里，我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.05.29
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
本期节目内容：
- 00:38 美联储加息意见分歧：鸽派 vs 鹰派；
- 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法；
- 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法；
- 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法；
- 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法；
- 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响；
- 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场；
- 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据；
- 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据；
- 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对？
- 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据；
- 05:50 4月份全加州房价中位数；
- 06:00 三个问题要注意；
- 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数；
- 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法；
Spotify Podcast 播客： 孙斯陶聊美国
Sources:
National Association of Home Builders; California Association of Realtors; CNBC; Yahoo Finance; Reuters; Freddie Mac; Department of Housing and Urban Development; U.S. Census Bureau
还可以在下列平台观看和收听：
非税务建议！非法律建议！非投资建议！您须咨询您自己的专业人士，获取最适合您自身情况的专业意见！
Disclaimer: This channel does NOT provide tax, investment, legal or accounting advice. Materials have been prepared for informational purposes only, and are not intended to provide, and should not be relied on for, tax, investment, legal or accounting advice. You should consult your own tax, investment, legal and accounting advisors before engaging in any transaction.