今年以来美国房产价值和房贷利率都在涨。根据Zillow最近的报告显示,在美国最有价值的房地产市场中,加州的6个大都会区进入了前二十名。其中,大洛杉矶地区的房地产市值最高,全美排名第二,价值3.7万亿美元。根据房地美的数据,上周美国房贷利率创下了自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。今天,孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察,跟您聊聊这个话题。
去年,美国住房总价值增长超过2.6万亿美元,达到近52万亿美元。相较于2022年6月的市值高峰,增长了1.1万亿美元。也就是说随着美联储自去年3月份加息,美国房屋价值仍然在上涨。Zillow表示,美国每套住房的平均价值上涨了0.7%。这与很多人的预测不同。很多人预期,或者说期待房贷成本的上升将导致长期的住房市场低迷。
然而,由于市场上待售房源很少以及房主手上的低利率房贷所产生的“金色手铐效应”,美国的房价已经达到了新高。所谓的“金色手铐效应”,孙斯陶在之前的节目中跟大家介绍过。根据Zillow的数据,美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。当前拥有低廉房贷利率的房主不愿意卖房,因为卖房意味着他们要放弃前些年拿到的低利率房贷。尤其是在最近美国房贷利率创下了自2000年12月以来的新高的当下,这种效应尤为明显。
加州六个大都会入围美国前二十名最有价值的大都会区
在Zillow发布的最新报告中,美国前二十名最有价值的大都会区排名中,纽约排名第一。加州有6个大都会区进入前二十名,分别是大洛杉矶地区(Los Angeles)、旧金山(San Francisco)、圣地牙哥(San Diego)、圣荷西(San Jose)、南加州的河滨县(Riverside)以及加州首府沙加缅度(Sacramento)。
- 大洛杉矶都会区(Los Angeles)在全美排名第二,房地产市场价值3.7万亿美元,自2022年6月房地产高峰以来增加了0.1%,即30亿美元。这里所指的大洛杉矶都会区包括橙县(Orange County)在内。
- 旧金山湾区(San Francisco)排名第三,价值1.8万亿美元,自2022年6月以来减少了9%,即1760亿美元。
- 南加州的圣地亚哥(San Diego)排名第九,价值9940亿美元,自2022年6月以来增加了1%,即100亿美元。
- 湾区的圣何塞(San Jose)排名第十一,价值9090亿美元,自2022年6月以来下降了5%,即500亿美元。
- 南加州的河滨县(Riverside)排名第十四,价值7850亿美元,自2022年6月以来下降了3%,即250亿美元。
- 北加州的沙加缅度(Sacramento)排名第十九,市场价值为4820亿美元,自2022年6月以来下降了5%,即270亿美元。
美国五大最有价值的州
看完最具价值的城市榜单之后,我们看一下Zillow这份报告中美国前十大最有价值的州的排名。在全美境内,最具价值房地产市场排名前五的州分别为加州,佛罗里达州,纽约州,德州和新泽西州。
- 加州,市场价值10万亿美元,较去年下降3%;
- 佛罗里达州,市场价值3.8万亿美元,较去年增加4%;
- 纽约州,市场价值3.7万亿美元,较去年下降0.2%;
- 德州,市场价值3.4万亿美元,较去年增加1.5%;
- 新泽西州,市场价值1.8万亿美元,较去年增加13%。
值得注意的是,虽然纽约(New York)在最有价值的大都市中排名第一,但是纽约州在州这个级别的排名中,排在加州和佛罗里达之后,名列第三。佛罗里达州(Florida)的排名也非常高,这是因为迈阿密(Miami)、坦帕(Tampa)、杰克逊维尔(Jacksonville)、奥兰多(Orlando)这些城市房价的大幅上涨。
美国房贷利率创2000年以来的新高
根据房地美(Freddie Mac)的数据,美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于购房者来说,利率的上涨再次削弱了他们的购买力。根据美国房地产抵押贷款协会(Mortgage Bankers Association,MBA)的数据,按揭购房申请量在9/22日结束的这一周里下降了2%。总体而言,购房需求比去年同期低27%。
随着利率的上升,我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过,已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力,以刺激销售。根据(National Association of Home Builders,NAHB)的数据,今年9月,32%的建筑商降低了新房的房价,而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次(35%)。
自2022年3月以来,美联储已经11次提高利率,这是20世纪80年代保罗·沃尔克(Paula Volcker)以来最激进的加息行动。以孙斯陶在南加州洛杉矶(Los Angeles)和尔湾(Irvine)的房地产市场上的观察,随着美国房贷利率的步步走高,市场上真正在很积极买房的人在减少,因此竞争也在减少,市场上的在售房源库存量在升高。但是因为刚刚提到的“金色手铐效应”,新上市的房子比去年同期要少。也就是说,高利率对房地产的买家和卖家的影响都很大。
今天跟大家简单聊到这里,如果你喜欢我的节目,请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!
美国房产最前线
2023.09.30
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