今年以来美国房产价值和房贷利率都在涨。根据Zillow最近的报告显示，在美国最有价值的房地产市场中，加州的6个大都会区进入了前二十名。其中，大洛杉矶地区的房地产市值最高，全美排名第二，价值3.7万亿美元。根据房地美的数据，上周美国房贷利率创下了自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。今天，孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察，跟您聊聊这个话题。
去年，美国住房总价值增长超过2.6万亿美元，达到近52万亿美元。相较于2022年6月的市值高峰，增长了1.1万亿美元。也就是说随着美联储自去年3月份加息，美国房屋价值仍然在上涨。Zillow表示，美国每套住房的平均价值上涨了0.7%。这与很多人的预测不同。很多人预期，或者说期待房贷成本的上升将导致长期的住房市场低迷。
然而，由于市场上待售房源很少以及房主手上的低利率房贷所产生的“金色手铐效应”，美国的房价已经达到了新高。所谓的“金色手铐效应”，孙斯陶在之前的节目中跟大家介绍过。根据Zillow的数据，美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。当前拥有低廉房贷利率的房主不愿意卖房，因为卖房意味着他们要放弃前些年拿到的低利率房贷。尤其是在最近美国房贷利率创下了自2000年12月以来的新高的当下，这种效应尤为明显。
加州六个大都会入围美国前二十名最有价值的大都会区
在Zillow发布的最新报告中，美国前二十名最有价值的大都会区排名中，纽约排名第一。加州有6个大都会区进入前二十名，分别是大洛杉矶地区（Los Angeles）、旧金山（San Francisco）、圣地牙哥（San Diego）、圣荷西（San Jose）、南加州的河滨县（Riverside）以及加州首府沙加缅度（Sacramento）。
- 大洛杉矶都会区（Los Angeles）在全美排名第二，房地产市场价值3.7万亿美元，自2022年6月房地产高峰以来增加了0.1%，即30亿美元。这里所指的大洛杉矶都会区包括橙县（Orange County）在内。
- 旧金山湾区（San Francisco）排名第三，价值1.8万亿美元，自2022年6月以来减少了9%，即1760亿美元。
- 南加州的圣地亚哥（San Diego）排名第九，价值9940亿美元，自2022年6月以来增加了1%，即100亿美元。
- 湾区的圣何塞（San Jose）排名第十一，价值9090亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即500亿美元。
- 南加州的河滨县（Riverside）排名第十四，价值7850亿美元，自2022年6月以来下降了3%，即250亿美元。
- 北加州的沙加缅度（Sacramento）排名第十九，市场价值为4820亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即270亿美元。
美国五大最有价值的州
看完最具价值的城市榜单之后，我们看一下Zillow这份报告中美国前十大最有价值的州的排名。在全美境内，最具价值房地产市场排名前五的州分别为加州，佛罗里达州，纽约州，德州和新泽西州。
- 加州，市场价值10万亿美元，较去年下降3%；
- 佛罗里达州，市场价值3.8万亿美元，较去年增加4%；
- 纽约州，市场价值3.7万亿美元，较去年下降0.2%；
- 德州，市场价值3.4万亿美元，较去年增加1.5%；
- 新泽西州，市场价值1.8万亿美元，较去年增加13%。
值得注意的是，虽然纽约（New York）在最有价值的大都市中排名第一，但是纽约州在州这个级别的排名中，排在加州和佛罗里达之后，名列第三。佛罗里达州（Florida）的排名也非常高，这是因为迈阿密（Miami）、坦帕（Tampa）、杰克逊维尔（Jacksonville）、奥兰多（Orlando）这些城市房价的大幅上涨。
美国房贷利率创2000年以来的新高
根据房地美（Freddie Mac）的数据，美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于购房者来说，利率的上涨再次削弱了他们的购买力。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的数据，按揭购房申请量在9/22日结束的这一周里下降了2%。总体而言，购房需求比去年同期低27%。
随着利率的上升，我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过，已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力，以刺激销售。根据（National Association of Home Builders，NAHB）的数据，今年9月，32%的建筑商降低了新房的房价，而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次（35%）。
自2022年3月以来，美联储已经11次提高利率，这是20世纪80年代保罗·沃尔克（Paula Volcker）以来最激进的加息行动。以孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）的房地产市场上的观察，随着美国房贷利率的步步走高，市场上真正在很积极买房的人在减少，因此竞争也在减少，市场上的在售房源库存量在升高。但是因为刚刚提到的“金色手铐效应”，新上市的房子比去年同期要少。也就是说，高利率对房地产的买家和卖家的影响都很大。
今天跟大家简单聊到这里，如果你喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.09.30
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