美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19

美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19

美国房地产经纪人协会今天(8月18日)出来一份月度报告,7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%!比去年同期(2021年7月份)的销售量更是大跌了20.2%!销售速度创下了2015年11月以来的最差记录!大家想想看2015年11月是什么时候?是6年半以前啊!今天,孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况,跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。

大家好,我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多,我们这边会梳理一下,分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题,今天美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, aka N.A.R.)就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告,简单说就是这么几点。

第一,NAR根据最近的过户数据,更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二,7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%,环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外,自2015年11月以来最差的销售速度。

说到这里,大家要注意一下,这份报告是基于在7月份过户的房产数据,我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间,那也就是说这些交易,是在6月份,甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢?美联储在5月初加息“两码”,也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息,更要“缩表”,遏制居高不下的通货膨胀。

在6月中更是加息“3码”,也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨!6月中下旬的时候,30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调,不过整体上看,还是比去年12月份的3%出头,高出了将近一倍。在短短的半年里,这个涨幅非常惊人。

我们当时的节目里就提到了,美联储的这种紧缩的货币政策,对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击!而且这种冲击,更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里,介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增!还有加州住房情绪情绪指数的大逆转,都是这种现象的具体体现。

这份报告的第三个要点是,全美国房价的中位数依旧很高,7月份全美房价中位数是40万3千8百美元,跟去年同期(2021年7月)相比,上涨了10.8%。这个数字,我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好,我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是,市场上在售的二手房产,按照现在的速度,可以卖3.3个月。而去年同期(2021年7月)是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了!

其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友,就知道现在的首次购房者,大多数是年轻人,很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说,这个比例是40%左右。原因也很简单,刚才也提到了,通货膨胀和房贷利率都很高,不光影响到了他们的购买力,更是影响到了他们的心理预期。

很多要买房的朋友在观望,那么手里有房的朋友现在怎么想呢?我觉得大家所处的位置不同,想法就不同。我觉个例子,比如说房贷利率上涨这件事,对于房主来说,疫情之前,2018年11月的时候,当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图,而且如果有房贷的话,很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候,重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。

说一千道一万,我觉得大家不如多赚点钱,至少保持手里的现金流稳定,这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.08.19

Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;

Youtube 频道:孙斯陶 家住加州 SoCal Insider

美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19 Existing home sales in July and U.S. median home price
本期节目:
00:32 美国7月份二手房销售量下降;
03:00 美国房价中位数;
03:25 美国在售二手房库存量;

Spotify Podcast 播客: 孙斯陶聊美国

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