大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上，想要买房但“还没上车”的朋友，都觉得南加州的房价要跌了，或者已经开始跌了，言之凿凿，认为加息和将要缩表，对股市产生了巨大的影响，那么房地产也不会例外；但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵，通货膨胀不会这么容易被控制住，再说市场上的在售的房子也不多，洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大！今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。
南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态：
不过也确实有些房主，信念有所动摇，尤其是去年年底到现在这半年买房的人，有些是慌了。尤其是在3月和5月美联储宣布加息以后。现在不光要加息，美联储还将逐步缩表。以前是为了刺激经济，大水漫灌。现在美联储的目标是控制高通货膨胀，所以缩表也就势在必行了！
举个例子，尔湾有些新上市的二手次新别墅，去年下半年买的，现在在当初的成本价上面加上个中介费，就挂牌上市要卖掉离场。我在我们房产经纪公司MLS的系统里看了一看，洛杉矶也好，尔湾也好，有些房子，房主拿出来上市，开价太高，可能觉得现在是5月份，算是旺季，能卖掉就赚到，如果卖不掉的话，再降价的话，也来得及！总体看，房主观望的情绪是比较明显的。
而洛杉矶和尔湾刚需类的房子，尤其是小户型的，价位还是很坚挺的，而且房源依旧不多。举个例子来说，尔湾市场上，现在有些2卧的公寓，也没有什么风景，没有什么卖点，就是次新房，就要价将近100万。不过这个价位，能好卖吗？我4月30日的那一期节目里提到了，根据美国建商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. N.A.H.B.)的数据，美国首次购房者所占的比例，从去年夏天起，就一直在下降。所以刚才说到的这种小户型的房子，开价太高的话，首次购房者，尤其是要申请房贷的人，已经难以承受了。
不管怎么说，按照最近我在本地房地产市场上的观察，最近这一个月，帮客户卖房子的经纪人，也就是Listing Agent们，明显卖力气了不少。Open House也做得比较用心，回答问题比以前耐心了不少。卖主更是比以前配合多了，据反映，对上门看房的时间，也没有那么挑剔了！
说完个人房主最近的观望心态，我们再聊聊美国各大房产开发商在南加州的这些楼盘。最近有些小一点的开发商，也看风向不太对，或者说，他们之前的要价也太不切实际了。现在价格也有松动。比如说，在圣地亚哥，有些开发商的房子，价格有所松动！再举个例子，在之前行情一直很火爆的内陆帝国，也就是Inland Empire的一些开发商的楼盘，传说在计划过阵子搞活动，有可能会有买房送庭院装修的活动，“Landscaping Included”。刚好我们上一期节目就介绍过，在美国买别墅新房，前后院的庭院是要自己弄的。现在个别开发商也愿意把院子休整好再卖。
近期木材价格下跌说明了什么？
常关注我们节目的朋友估计会发现，我特别注意木材和建筑材料价格的走势，之前也聊过好几次为什么疫情期间，美国木材价格涨了这么多。根据N.A.H.B.，也就是美国建商协会的估计，去年的木材价格上涨，对新建的独栋别墅的价格平均推高了18,600美元。但是最近，不知道大家发现没有，美国木材的价格跌了不少！
大家看一下NAHB发布的木材价格走势图。大家可以看到去年的四五月份是高点，在回调之后，又上涨到了今年的三月份！值得注意的有2点。第一，今年3月份的高点，并没有超过去年5月份的价格；第二，3月份木材下跌的时间点，与美联储宣布加息的时间点，基本上是重合的。
之前的节目里，我们也说过美国木材价格的上涨，跟疫情和关税有关。不过在北美慢慢走出疫情影响之际，估计供应链的紊乱也会逐步恢复正常。其实，不管是什么东西，价格高了，自然会影响需求。而且我个人猜测，美联储的加息与缩表会对大家对未来的预期多多少少有所影响。不管怎么说，木材的价格在三月份开始跌了，会不会继续跌，我们继续关注就是了。
美国低价房难寻、可负担性差：
现在全美国的房价已经处在高位，对于首次购房者，尤其是年轻人要买第一栋房子的，是非常不容易的。低价房很难找。这不是南加州的独特现象，而是全美国的普遍现象。纽约时报在5月12日就有文章来讨论这件事情。根据他们的报道，加州的旧金山、尔湾、奥克兰，还有亚利桑那、内华达、得州的城市，都找不到便宜的房子。换句话说，就是现在的房价可负担性很不好。
前阵子美国各大公司公布财报，我们也看到了，很多公司的财报也不及预期。我们加州有很多高科技公司，有些大公司甚至传出来停止招聘新的员工的消息。如果普通购房人的收入能够赶得上房价的话，那问题还不大。如果遇到经济放缓，甚至“软着陆”的话，就可能会出问题。
市场普遍预期，六月份，美联储可能继续加息，加息幅度不知道，不过最近油价又涨起来了，粮价也看涨。所以现在看，6月份美联储再次加息的可能性很大。再加上5月份宣布的将逐步缩表，我估计会对今年夏天的南加州房地产市场会有影响。
我们月初的时候做了一起节目，跟大家回顾了一下美国在上个世纪七八十年代的大通货膨胀时代，和当时美联储主席保罗沃尔克采取的非常激进的提高利率控制通货膨胀的经济政策。那么美国是否又到了所谓的“沃尔克时刻”？我们现在还不知道！不过人都是趋吉避凶的！经济预期上行的时候，要大胆地放手一搏；经济预期下行或不明朗的时候，就要看好自己的“钱袋子”。小心谨慎，才能走得远！
好了，今天就跟大家简单聊到这里，我是孙斯陶，这里是美国房产最前线，我们下一期再见！
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本期节目话题涵盖：
- 00:08 南加州买房人的看法；
- 00:24 南加州房主的看法；
- 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态；
- 00:50 孙斯陶的观察1：部分卖主的心理；
- 01:11 举例说明；
- 01:50 孙斯陶的观察2：刚需类小户型；
- 02:00 举例说明；
- 02:20 美国首次购房者比例；
- 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理；
- 03:05 美国南加州房产开发商动态；
- 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动？
- 03:53 美国木材价格近期走低；
- 04:35 木材价格走势值得注意的两点；
- 05:17 美国房产可负担性
Sources:
National Association of Home Builders; New York Times; Yahoo Finance; American Automobile Association;
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