大家好，我是孙斯陶，我们又见面了！我们上个月做了一期关于疫情期间，很多新房主买完房子就后悔了的节目，里面介绍了，新房主在买房的时候，比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言，希望我聊聊如果是买新房(New Constructions)，就是全新建造的房子，要注意哪些问题。我想这个问题比较大，一期节目也说不完，不如分几期节目慢慢聊。今天就先跟大家简单聊聊最近这1-2年里，在疫情期间在我们南加州大洛杉矶(Los Angeles)地区和橙县尔湾(Irvine)买新房的这些新房主遇到的各种问题。
买新房的都后悔了？
最近这两年，因为疫情，在家的时间增多，大人要在家上班，孩子也有很多在家上网课。所以很多人都对自己的居住环境不满意，想换房子，尤其是人口密度相对较小的郊区，毕竟疫情期间很多人不用天天去公司，而且房子也相对便宜些；美国一些房产开发商(Builders)呢，在郊区也陆续盖了很多新社区新房，满足这些新增的需求。那买了这些新房的新房主，都满意吗？刚好Clever Real Estate出来一份关于新房的问卷调查，他们调查了一千个新房买主，结论很有意思，跟大家分享一下。
总的来说，根据这份调查，有66%的人觉得对整个新房的购买过程，多多少少不满意的！26%的人甚至觉得他们当初应该买个二手房，而不是新房！很多人觉得整个过程，非常令人沮丧！我们看一下，具体哪些问题，让他们这么沮丧：
- 36%的人觉得买新房时，家里人的意见不统一，让人很烦恼。我觉得这跟是不是买新房没什么太大关系，买二手房也一样会遇见家里人意见不统一；意见不统一的根源是需求不明确！或者说，是主次需求不明确！所以我建议在看房买房之前，家里人要坐下来，想想自己的需求是什么，什么是首要需求，是必须要满足的，比如说地段！朝向！风水！接下来一般是，室内面积、院子大小、房间数量等等。然后是次要需求，我举个例子，比如洗衣房是在一楼，还是二楼？在一楼比较安静，不影响二楼卧室的休息，但是在二楼会比较方便；再举个例子，一楼有没有卧室，如果家里有行动不便的老人的话，一楼有一个阳光很充足的卧室，就很重要。在你们明确需求之后，你跟你的房产经纪人聊聊，看看他们有什么建议，房产经纪人的信息比较多，知道各个开发商的卖点是什么。之后就是根据你的实际需求，去看这些开发商的新房。
- 35%的人，觉得房产开发商的工期延误，让他们很苦恼。其中很多人多等了3个月，甚至半年以上。关于这一点，我们之前的节目也提过。疫情期间，很多房产开发商供应链出了问题，工期没办法保证。假设房子基本上盖好了，但是就差一样东西没到货，比如说，车库门没有按时运到，那开发商就是不能交房；其实说实在的，开发商工期延迟这个问题，在疫情之前也时有发生，只不是延迟交付的时间不会拖这么长而已。我就记得前几年，美国有些州遭受飓风和洪水，就造成了南加州一些开发商的供应链出了问题，导致推迟交房，这时候你要让你的房产经纪人，多跟开发商沟通，催催他们。
- 还有35%的人说开发商或者装修公司偷工减料，让他们很头疼。我们知道疫情期间，建筑材料涨价，建筑工人和装修工人不光工资都在涨，而且招不到工，人手短缺。新房主遇见偷工减料这种事情，确实很烦恼。我也只能说，交房前，要好好验房！首先，不算是买新房，还是买二手房，我们都是可以验房的。你要跟你的房产经纪人把开发商的合约好好研究一下，尤其是验房（Home Inspection）的这个部分。做房屋检测的时候，也有很多注意的地方。你也要跟房屋检测公司和你的房地产经纪人配合好。我在2021年5月和今年2月底做过2期关于验房的节目，有兴趣的朋友，可以去看一下。
- 有35%的人说，他们之前准备的预算不够。可见在房子上涨期间，计划赶不上变化。这两年房价也确实涨了很多！新房的期房和现房的价格不一样。而且你如果买新房的话，你也要考虑进去装修选配upgrades的预算，还有做院子的预算等等。所以，我建议你看房的时候，要在你的预算之内，留有余地。另外，如果你要做房贷的话，更要注意了。我们之前做过一期节目，那是在美联储加息之前，我提醒贷款买房的朋友，在注意这一点，加息会导致房贷利息增加，那你能从银行贷到的额度也就会减少。如果遇见房价和装修费用上涨，就雪上加霜了。
- 有30%的人，觉得跟房产开发商之间的沟通不顺畅。这一点我很认同！前年和去年，在疫情期间，我们带客户去买房，售楼处够没有人，都要提前预约。跟开发商的沟通自然也顺畅不到哪里去！所以你要找一个有经验，专业、敬业的房地产经纪，英文要好，这样才能避免很多问题。有些事情其实是可以避免的。退一步说，如果没办法避免，就要及时解决，所以跟开发商的沟通就很重要。
刚才简单介绍了一下，Clever Real Estate的这份关于新房的问卷调查上面新房房主抱怨最多的几个方面，那么是不是这些人就够后悔了呢？根据他们的这份调查，有48%的新房主觉得买新房是一个很好的投资；20%的人觉得买新房不是一个很好的投资；那么剩下的30%的人怎么想呢？他们觉得买二手房，是更好的投资！
那么至于我们在买房时要不要买新房，或者考虑不考虑买新房呢？这个问题就因人而异了。比如有些城市、有些区域，发展得比较早，也没有什么新房，那么你想买新房，也没有什么选项。有些新兴的城市，新房多，二手房少，你想买二手房也没有什么挑选的空间。所以，到底是买新房好？还是买二手房好呢？我们下一期节目跟大家好好聊聊这方面的话题！请大家关注我的频道，我是孙斯陶，这里是美国房产最前线节目。我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.05.12
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
Spotify Podcast 播客： 孙斯陶聊美国
本期节目：
- 00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查
- 01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求
- 01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木
- 01:35 当初就应该买个二手房？
- 02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求？
- 02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好？
- 03:08 我是否需要一层有一个卧室？
- 03:39 建商工期延误怎么办？我的新房什么时候竣工？
- 04:13 疫情之前，开发商也会竣工延期吗？
- 04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办？
- 05:02 交房前如何验房？Home Inspection要注意些什么？
- 05:40 又涨价了？！超出我的预算啦！
- 06:00 孙斯陶的建议
- 06:38 遇到问题，如何与开发商沟通？
- 06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性！
- 07:49 预告：新房 vs 二手房！从哪些方面来比较？
Source：Clever Real Estate – Real Estate Witch New Home Construction Survey
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