美国房产知识:什么是Short Sale/REO/Foreclosure?

美国房产市场中的不良资产(Distressed Property),一般指价格远低于市场价的房屋。比如说:法拍屋、银行屋之类的。很多购房者不明购买廉价房过程中的风险,尤其首次在国外买房的投资者,购买这类美国房产前,一定要先了解其中风险。

美国廉价房类型一:“亏本”短售(Short Sale)

在美国,屋主高价贷款买进房屋,但由于各种原因使屋主没办法继续还贷,那么会在银行给予一定宽限期内向银行申请亏本出售(Short Sale),即将房屋按照房价下跌后的市场价或略低于市场价的价格出售。

一般来说,银行会根据屋主的具体困难和经济情况决定是否同意屋主亏本出售并承担损失,虽然屋主仍拥有房屋的产权。如果房屋出售的价格不足以屋主偿还贷款,银行需要承担差价的经济损失。

通常,屋主会先以低于市场价的价格挂牌出售,等到有买家接洽后才跟银行提出亏本出售的申请。银行的审批时间大约是两个月,但也有可能更长。如果银行拒绝屋主以低价出售房屋,买家有可能白白浪费时间等待结果。

贴心提示:购买此类房屋需要买家花费大量的时间和耐心。

美国廉价房类型二:Real Estate Owned by the lender(银行屋)

REO,全称:RealEstate Owned by the lender,银行或者借贷方通过法律手段收回的房产,且没有在拍卖会上成功售出的房产,简称为银行屋。银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售。

一般来说,银行虽然会保证房屋产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多银行屋处于不好的状况,买家购买前一定要请专业验房师来检查房子。

因为在整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程都是有银行安排,买家需要做的就是根据银行的安排并配合。

购买银行屋的最大法律风险是原屋主不肯搬离。遇到此类情况,买家只能选择法律诉诸,由法庭驱逐原屋主。但是,驱逐过程很漫长,费心费力。此外,银行屋还可能隐藏其他法律问题,比如原屋主拖欠税款、工程款等,这些费用有可能会转移给买家。

贴心提示:买家如果想要购买银行屋需要有足够充裕的时间。

美国廉价房类型三:法拍屋(Foreclosure)

到了银行的宽限期,如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款,那么房屋会被银行已公开拍卖(Public Auction)的方式卖给第三者。而此时,屋主已不再拥有房屋的产权。
在拍卖会上拍出的价格最符合买家的心意,同时,也能避免直接跟屋主交易而带来的其他麻烦。

贴心提示:投资此类房产的风险非常大,须谨慎。

大多数法拍屋由于屋主无力维护或恶意破坏等原因,房屋状况都略差。购买这些法拍屋的买家需自掏腰包维修房屋。还有一种情况是,买家在竞拍后按照规定支付现金,还没来得及完成产权查验和房屋检查,如果原屋主此时还清贷款,则屋主可以优先购回房屋。另外,法拍屋的产权也会有各种问题,须事先调查清楚。

虽然购买廉价房存在一定的风险,但是投资是风险与机遇并存的。想要在廉价房上投资收益,买家需要具备四点条件:

1. 现金充裕,可以快速过户且有机会获得折扣;
2. 消息灵通,及时知道第一手房源资讯;
3. 拥有丰富的行业知识和敏锐的判断力;
4. 有专家团队的协助,分析产权、屋况等潜在风险;

孙斯陶 美国南加州洛杉矶和尔湾irvine房产中介 地产经纪

孙斯陶专业经纪电话:626-782-8696,微信:buyirvine,联系邮箱:home(a)BuyUsaHome.com

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