美国房价自2008年金融危机后，低迷4-5年，从2012年开始上涨，价廉物美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。但是，对于他们来说，房子远在美国，怎么个买法呢？
有人心想：“只要投资能保证达到一定的净回报率，我就买”。于是，在众人的疑惑和期盼中，中国境内一批专门针对中国人海外房产投资而注册的“房屋管理包租公司”投其所好应运而生了。。。已有不止一个网友来问我，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？还有网友来问，有公司承诺只要出资买下50万美元的房产，他们就包办绿卡，有这回事么？
为了解答他们的疑问，我仔细查看了这些包租公司提供给他们的购房合同、房屋管理合同、租金保证合同以及这些公司提供的房源位置和价格，说实话看了之后，心里真替这些投资人捏了一把汗，且不谈保证10%的投资净回报率完全是句空话，买方只要能够顺利地买下房子并获得房屋的完整产权就算万幸了。如果投资人把钱完全交给他们去购房并管理，上当受骗的概率可不低！
那么，如何判断你的代理人是否在欺骗你呢？你的美国投资购房计划有多大风险呢？把握如下几条你就明白了：
一、跟你签定合同的公司和代理人都有经纪人资格吗？
在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照，获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，要到政府部门按指纹，个人（sales person）执业必须加入有执照的公司（Broker Company），接受房产经纪公司的管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。为了保持房产执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。例如，美国Appreciation Properties Inc富升地产就是持有加州房地产执照的房产经纪公司，旗下的经纪人也必须持有加州房地产经纪人执照。美国联邦和各州都有专门制约经纪人和经纪公司行为的法律规定，执业人若有违反就可能丢失执照。
在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的。
二、跟你签合同的经纪公司跨州执业了吗？
美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效，比如说，你遇到的经纪公司或经纪人只有加州的执照，那么它就不能买卖密苏里州的房屋，如果这家公司提供给你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要问清楚，如果你买其他州的房产，谁才是你真正的经纪人？你必须跟直接的真正的经纪人签订代理合同，才有可能保障自身权益。
三、你的购房合同是标准格式吗？
如果你遇到的是正规经纪人，他提供给你的购房合同一定是当地行业协会内部的标准文本，判断是否为标准文本只须看看合同的上方或下方是否有当地房地产经纪协会的Logo就知道了，还有呢，美国的官方文字是英文，如果你的购房合同是中英文对照版且没有Logo，那就要多问个为什么，这些非标准文本的合同极有可能只有利于对方而对你不利。例如，美国Appreciation Properties Inc富升地产使用的房地产合约，都是加州房地产经纪协会（CAR）核准的文件。另外，标准格式的购房合同等法律文件都是有版权的，只能由协会会员使用，非会员使用将会构成侵权。所以，对不懂英文的中国人而言，使用标准格式的购房合同反倒是个极好的保护。
四、你买的房屋将获得哪种形式的产权文件？你支付的全部购房款中有无产权保险费？
美国的房屋产权文件按照获得方式的不同和产权的完整性不同分为四种，产权最完整最好的一种是General Warranty Deed，如果卖方只提供Special Warranty Deed或其他类型的Deed，你就要多问个为什么了，你买的是不是银行法拍屋？因为，出售法拍屋的卖方都不会提供General Warranty Deed，所以买法拍屋是有风险的。
五、你买房的过程是否经历了全部流程？
在美国买房的流程是非常程序化的，每一步骤都有房产经纪人按照行规和固定程序指导买方参与其中，包括合同的签定和更改。房屋检查交由有执照的房屋检查员Inspector，定金和购房款的交付和过户由专业的Escrow过户公司处理等等，每个步骤，每个程序都十分重要，都是对你利益的保护，如果这些流程或步骤缺少了一个甚至全部没有，你如何说服自己你是真的在买房？
六、你的购房款交给了谁？
购房款的清算和过户是由过户公司（Escrow Company和Title Company）来完成的，美国的过户公司也是正规的合法的公司。款项打入他们的托管帐户，而直接给卖主。因为对这些公司而言，客户的定金和购房款属于信托资金，他们必须将信托资金存入信托帐户，以自有资金帐户相区别，两者不能混淆，以便于管理部门进行监督。如果你遇到的代理经纪公司让你把钱如数打入他们自己的公司的账户，甚至个人账户，你就要警惕了。
七、你找的代理公司要求你支付买卖佣金吗？
美国房屋买卖，通常佣金都是由卖方支付的，卖方经纪人将他从卖方获得的佣金一分为二，与买方经纪人共同分享。只是遇到相当复杂或看房成本过高的买卖，买方才有可能额外支付费用给买方经纪人。如果你的买方代理公司要求你支付服务佣金，建议你要三思而行。
八、承诺包租的房屋管理公司有经纪执照吗？
跟从事房屋买卖一样，专门从事房屋出租管理的公司也必须要有美国当地州的房产经纪执照。如果没有的话，那么您就要小心了。
九、承诺不低于10%的净投资回报率有操作性吗？
如果你签订房产委托管理合同都无效，承诺给你固定高额回报率的担保合同能有保障吗？虽然说美国的房屋出租情况比中国要好得多，达到10%的净回报率不是完全不可能的事，但是，没有一个正规的房屋管理公司会承诺给你固定回报。如果那家为你担保的公司是个在美国注册的皮包公司甚至是中国国内的“海外房产咨询”公司，它的承诺不是一张废纸又是什么？
十、购房50万美元就可以办绿卡吗？
各位就当笑话听吧，不用我解释为什么了 🙂
如果您想在南加州买房自住，或者投资房地产，您可以跟房地产经纪人孙斯陶联系。
孙斯陶 房产经纪人
Real Estate Broker
电话：626-782-8696
微信：buyirvine
邮箱：home(a)BuyUsaHome.com
Appreciation Properties Inc
美国富升地产是加州本地房产经纪公司
了解更多