在美国买房要和多少人打交道?

在美国买房子,需要跟哪些人打交道?这个问题让不熟悉美国房产交易的朋友感到头痛。美国是法制国家,各项法律法规完善。同时,美国也是私有制社会,在房地产方面,房地产产权明确。经过百年不断修改完善,相关法律清晰严格,行业规范,操作透明。

美国买房流程

美国房产交易过程为了遵守美国法律规定,也为了保障交易双方的各项权益,交易过程比较复杂,专业分工也很明确。通常,在一次房产交易过程中,约有多种公司互相协作,提供服务。这听起来有点繁琐,但是实际上对买卖双方来说,这些专业人士的介入实则大大简化了操作。

买卖双方直接接触,主要是自己的房地产经纪人,将自己的意见与要求委托给经纪人,其余的事项基本上由房地产经纪人和Escrow过户公司协调处理。

下面简单介绍一下美国房产交易中介入的各方角色:

买方代理人(Buyer‘s Agent):

买方代理人持有州政府颁发的经纪人执照。买房代理人的责任是忠实依照买方的要求,代表买方,负责找房产、协调交易中的各个环节,包括协助安排与购买房地产相关的所有事项,与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。例如,美国富升地产为加州房产局持牌的房产经纪公司。通常情况下,当房产过户成功后,买房代理人从卖方处获得佣金。

卖方代理人(Seller‘s Agent/Listing Agent):

卖方代理人持有州政府颁发的经纪人执照。其职责是忠实依照卖方的要求,代表卖方,负责找买家和协调交易中的各个环节,包括安排与出售房地产相关的所有事项,与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。例如,美国南加州本地房地产经纪人孙斯陶先生可以帮您的房子上市出售。一般情况下,卖方主要直接和自己的经纪人和过户公司交流。通常情况,当房产过户成功后,卖方经纪人从售房款项中获得佣金。

房屋检查师(Inspector):

房屋检查师持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师属于独立的第三方,由买方雇佣或银行贷款部门要求。其职责是负责检查房屋的各项设施是否符合政府规定的使用指标,并且建议必要的专项检查,比如屋顶等。检查师收取劳务费用。

房地产价值评估师(Appraiser):

房地产价值评估师持有州政府颁发的房地产评估师执照。房地产价值评估师属于独立的第三方,一般由银行贷款部门安排。负责提供专业的房地产价值报告。受到2008年危机的影响,近年来政府加大了对这个行业的规范,最大限度排除交易的各方对评估师的影响,从而确保价值评估的客观性。评估师收取劳务费用。

贷款银行(Bank):

贷款银行,负责调查申请人的财务与信用状况,并为申请人提供购房贷款。不光美国本地客户,外国购房者也可以在美国申请房贷。请您向银行咨询详情。

信用调查公司(Credit Bureaus):

美国主要有三大信用调查公司。他们从信用卡公司、银行贷款部门、和其它相关公司或机构收集人们的借款与还债等信用记录,使用不同的评分模型,给予分数。在美国人们非常重视这些信用分数,因为贷款机构根据这些分数判断人们的还债意愿,从而也决定是否能够继续贷款、以及贷款的具体条款。房东也据此判断潜在房客的支付房租的情况。查看信用记录的费用由提出要求的人负担。

产权公司(Title Company):

产权公司被国家或州政府部门管辖,并且拥有其颁发的资金监管执照,其资金流动受政府严格监管。另外,产权公司需要缴纳一定金额的保证金,以备特殊情况下向客户赔偿。可以说,产权公司是美国房地产交易的安全卫士。

产权公司的介入,解决了房地产交易中两个重要的环节:

一、产权是否清晰可售。如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等,那么买方将卷入无止境的纠纷当中。二、 交易资金是否安全。若遇上不法经纪卷钱逃跑,买方更是要白白地遭受巨大的损失。

通常产权调查的费用为几百美金,而产权保险的保费为房屋总价值千分之几。投保的这笔费用到底是哪一方来支付,多数情况下是根据各地法规传统而定的。请您向Title Company和Escrow Company咨询详情。

保险公司(Insurance Company):
保险公司为房地产提供火险等意外事故保险。

政府检查员(City Inspector):
如果在房地产的出售过程中,发现与政府记录不符合的结构变化(比如新加阳台,整修地下室),政府检查员将亲临检查,要求卖方要么回复原样,要么补办“结构变化”工程许可,并进而检查结构变化部分符合规定的建筑指标。

政府房地产登记(Recording):
政府房地产登记:由Escrow Company第三方契约与资金监管或产权调查公司负责。新的房主会收到有自己姓名的地契。

统一规划小区的房主协会(HOA):
该协会由所有房主组成,并定期选举管理委员会,制定小区的房屋外观标准,比如篱笆的颜色与高度,负责雇佣物业管理公司维护与管理小区的公共区域。这种小区的房主需要缴纳协会会费。

通过美国房产交易中各方的角色,这样我们就能看到,美国房主的权益是如何得到保障的。如果您打算在南加州大洛杉矶地区购房,或有房子打算出售,请您联系南加州本地房地产经纪人孙斯陶先生。由于有较为健全的法律法规保护,在美国买房是安全的。

孙斯陶 美国南加州洛杉矶和尔湾irvine房产中介 地产经纪

孙斯陶专业经纪电话:626-782-8696,微信:buyirvine,联系邮箱:home(a)BuyUsaHome.com

Appreciation Properties Inc 美国富升地产是南加州本地房产经纪公司

了解更多

孙斯陶简介
购房流程
投资攻略
媒体报道
房产视频

请务必咨询您自己的CPA会计师、律师、投资顾问等美国注册专业人士,获取最适合您自身情况的解决方案。本文仅供参考,并非任何税务、法律、投资劝诱或建议。*所有数据、图片、信息仅供一般介绍和展示之用,仅供参考,非投资建议!所有介绍的细节和图片,不构成要约或合同,也不构成任何要约或合同的一部分。房产数据和信息以实地测量和政府数据为准!学校情况须与当地学区核实!须实地考察!California Real Estate Broker BRE01527008 转载请注明: 转载自孙斯陶, 本文链接标题: 在美国买房要和多少人打交道?, 本文链接地址: https://buyusahome.com/archives/748