美国房产开始难卖了?在南加州橙县买中价位房产年收入需要多少?新港滩的房子有多贵?洛杉矶、河滨县、圣伯纳迪诺县的房产可负担性如何?美国房产最前线 孙斯陶 2024.06.23

美国房产难卖了?在南加州橙县买中价位房产年收入需要多少?洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县的房产可负担性如何?美国房产最前线 孙斯陶 Housing Affordability in SoCal

南加州洛杉矶和橙县的房产最近怎么样了?好久没跟大家聊这个话题。今天孙斯陶带大家看一下最近的加州房产数据和一些业内大咖对市场的看法,供大家参考。

(1)加州住房可负担指数:

加州的房地产市场历来备受瞩目。尤其在某些地区,今年的房价更是达到惊人的水平。据加州房地产协会(California Association of Realtors, C.A.R.)2024年第一季度发布的住房可负担性报告显示,南加州的橙县(Orange County)无疑是加州房产最难以负担的地区之一。在这里,想要拥有一栋中等价位的房子,家庭年收入至少需要达到34万9千2百美元。

这一数据无疑揭示了南加州橙县房地产市场的火爆程度。根据该协会的调研数据,今年第一季度,橙县房屋交易价位的中位数已经攀升至136万5千美元。这意味着,一个家庭每月至少需要支付高达8,730美元的贷款、税费、和保险等相关费用,才能持续持有这栋房子。对于大多数家庭而言,这样的负担无疑是沉重的。

加州房地产协会的经济学家Jordan Levine对此现象表示:“橙县房价持续增长,已经成为加州乃至全美的热点地区。”他进一步指出,与加州其他大多数地区相比,橙县的购房门槛明显高出许多,需要多赚近15万美元的收入才有可能在这里安家落户。

这份报告还指出,橙县与圣地亚哥(San Diego County)成为加州房产最难负担的地区之一。在这些地区,仅有少数家庭能够承担得起购房的压力。

此外,报告还对比了加州不同地区的房屋可负担率。南加州洛杉矶县(Los Angeles County)的房屋可负担率为15%;而内陆帝国(Inland Empire)的可负担率则为21%。内陆帝国(Inland Empire)指的是河滨县(Riverside County)和圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)。这些数据表明,尽管南加州整体房价较高,但不同地区之间仍存在一定的差异。

(2)美国房价/家庭收入比:

根据Construction Coverage在5月份发布的一项关于美国房价与家庭收入比的研究显示,加州的房价中位数与当地居民年收入中位数的比值达到惊人的数字。从全加州范围来看,加州的房价/收入比为8.4,仅次于夏威夷的9.1,远高于全美国平均水平4.7。这一数据凸显出加州居民在购房方面所面临的巨大挑战。

根据他们的统计数字,在加州众多的小型城市中,南加州橙县新港滩(Newport Beach)的房价中位数/家庭年收入中位数比,已经高达25,位居榜首,意味着当地居民需要付出极高的代价才能拥有一处安身之所,同样显示出房价高涨与家庭收入相对滞后的现象。当地也成为加州乃至全美房价压力最大的地区之一。

更值得注意的是,根据该研究,美国家庭收入中位数的成长率在过去20年均落后于房价的成长率。从2000年到2022年,虽然美国年度家庭收入中位数有所增加,但房价中位数的涨幅更为惊人。尤其是疫情以来,美国售出房屋的房价中位数上涨超过40%,使得房价/收入比越来越高,也就是说买房者的负担能力持续下降。

(3)美国房价未来走势:

我们回到今天开头提到的加州房地产经纪协会公布的住房可负担指数。令人乐观的是,尽管与去年同期相比,2024年第一季度加州能够负担得起中位数房产的家庭比例依旧在下降,但与去年第四季度相比,已经有所改善。也就是说,因为今年第一季美国房贷利率下滑,加州房产的可负担性略有改善。

但是我们也不得不承认,加州房屋市场的供需矛盾依然尖锐,房价上涨的压力依然存在。正如加州房地产经纪人协会的经济学家Jordan Levine所认为,加州房屋供需之间的巨大差异仍然是房价攀升的主要原因。他对此表示担忧,并预测未来房价还有继续上涨的可能性。

当然,对于未来美国房价的走势,业内也有不同的看法。Redfin的CEO Glenn Kelman在6月11日参加“The David Lin Report”节目时表示,由于众多房主在漫长等待中意识到房贷利率在短期内没办法大幅下降,无法再拖延搬家售房的计划。根据Redfin的数据,4月份市场上的可售房源数量(Inventory)比去年同期增长了13.7%。与此同时,新挂牌房屋数量(New Listings)比去年同期增长了17.4%。Glenn说,“在某些时候,即使人们不想卖房,也不得不卖。” 我们知道,一般来说,市场上的在售房源如果增加,会改变供需关系。不过,他也承认,“房主对自己的房产是有感情的。他们心中有一个数字,而且不愿放弃,这使得房价非常坚挺”。

(4)美联储何时降息:

看完这些美国房产数据,不知道你怎么看?孙斯陶个人认为,在短时间内,供需关系和美联储的降息路径还是制约加州房产的主要因素。美联储的决策并非一蹴而就。在6月12日的FOMC议息会议上,美联储连续第七次维持利率在5.25%~5.50%不变。虽然根据会后发布的利率预测落点“点阵图”来看,预期今年美联储仅会降息一次或两次,要比半年前那时的预测要少。这也反映出美联储在决策过程中的谨慎和稳健。

今天就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期节目再见!

美国房产最前线

2024.06.23

Sources:

California Association of Realtors;

Redfin;

Construction Coverage;

FED;

Morningstar;

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