美国房贷利率最近反而跌了?!美联储不是上周刚刚加息了吗?亦喜亦忧!对洛杉矶和尔湾房地产是否有影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.06

美国房贷利率最近反而跌了?!美联储不是上周刚刚加息了吗?亦喜亦忧!对洛杉矶和尔湾房地产是否有影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.06

根据美国房地美(Freddie Mac)于8月4日公布的,美国平均30年房贷固定利率跌回了4.99%,这是从四月中旬以来首次跌破5%!您可能有点糊涂了,不是美联储上个星期刚刚再次加息0.75%了吗?怎么美国房贷利率反而跌了呢?今天孙斯陶跟您一起探讨一下其中的门道儿!

大家好,我是孙斯陶。现在是八月初,一年当中天气最热的时候,不过在我们南加州洛杉矶和橙县尔湾的房地产市场上,确是冷风习习!我最近在网上看到大家都在讨论美国的房地产会不会崩盘?会不会再现上一轮2008年史诗级的大跌?还有我们南加州的房地产到底会跌多少?从去年年底以来到今年年初“刚上车”买了房子的朋友,心情自然也好不到哪里去!

喜从何来?房地美美国房贷平均利率

不过我在上一期节目中就提到过,现在市场上也不都是负面的消息。今天孙斯陶再跟您聊聊最近的美国房地美(Freddie Mac)在8月4日公布的美国平均30年、15年、和5年的固定利率的最新数据,并跟大家聊聊为什么一边美联储在大幅加息,另外一边房贷利率近期却一路走低!

首先,我们一起看一下Freddie Mac刚刚发布的走势图,很明显的能看到,从去年12月以来,美国房贷利率,不管是30年FRM、还是15年FRM、还是5年ARM,一路猛涨。其中,大家最熟悉的30年FRM从去年12月23日的平均3.05%,涨到了6月23日的5.81%!在短短的半年里,涨了接近一倍,幅度不可谓不惊人!不过从6月底以来到本周,房贷利率涨涨跌跌,但是整体的趋势是走低。我们也看到了,本周四,还是房地美的数据,美国平均30年房贷固定利率FRM,跌破了5%,到了4.99%。在过去的1个半月里,这个跌幅也不算小!

华尔街的聪明钱

我要指出的是,美联储加息,加的是基准利率,并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少,所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率,那么我们不光要看美联储加息了多少,更要看美国国债的走势。华尔街上的玩家都是趋吉避凶的,这些Smart Money 聪明的钱,都是根据市场的预期,做出相应的调整。股市是这样,债市也是如此。所以近期美国房贷利率的走势,很有意思。需要我们继续关注。

忧自何处?加息对美国房地产的影响

我们前几期节目里也提到了今年以来美联储加息的原因和目的。不过,这对美国经济的影响,我们也看到了。最近几个月,美国房地产市场上,不管是新房,还是二手房,销售量也不是很理想。原因有很多,但是其中重要的原因之一就是现在在房子的可负担性变差,一方面,房价已经很高;另外一方面,我们刚才也看了房地美的房贷利率走势图,即使最近房贷利率降低,还是跟去年夏天,甚至去年年底比,大幅提高。

一方面美联储再次加息试图控制居高不下的通货膨胀率,另一方面,连续几次加息影响了经济的成长。大家最近想必也看到美国第二季度的GDP还有采购经理人指数PMI都不太理想的新闻。再加上,一些指标性的大公司减少招聘员工的新闻。假如经济成长放缓,普通人能否在现在这种高通货膨胀的情况,承受这么高的房贷利率,就是个问题了。

通货膨胀到顶了吗?要观察哪些信号

现在,市场上有人在讨论,美国通货膨胀是否到顶的问题,潜台词就是在经济已经受影响的情况下,还需不需要继续加息?我觉得我们要观察一些信号,比如欧洲的紧张局势有没有缓解、供应链有没有恢复正常、油价和粮食价格有没有回落、美国经济GDP到底受到多大的影响、失业率有没有大幅上升、等等指标。不过对于我们普通老百姓,我们获得第一手信息的渠道非常有限,与其看到别人说洛杉矶和尔湾的房地产要涨就非常开心,别人说要崩盘就非常焦虑,自己胡思乱想,不如看9月份美联储下次开会时会不会再次宣布加息就好了!

说到底,美国房地产未来的涨跌是没有人知道的,再加上今年以来“黑天鹅”和“灰犀牛”事件这么多!没有人手里有“水晶球”,未来的走势要看政策面和市场情况。不过,我要说的是,当大家手风儿顺的时候,要居安思危,未雨绸缪!当大环境不利的时候,要检讨一下之前的投资决,当初的投资依据是否依旧成立?借着这个机会多多复盘,避免以后再犯同样的错误。毕竟涨跌都是一时的,投资确是长远的。

那今天就跟大家简单聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.08.06

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本期节目:
00:29 最近南加州房地产市场上大家在讨论的问题;
01:00 房地美8月4日公布的美国房贷利率走势图;
02:22 华尔街上聪明的钱“Smart Money”与美国国债;
03:13 美国经济近期是否受到美联储加息的影响?
04:22 通货膨胀到顶了吗?要观察哪些信号?

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