从年初孙斯陶在节目里反复跟大家讲，美联储的加息和缩表，会对我们南加州大洛杉矶和橙县房地产市场有冲击。影响又多大？要看美联储的加息力度和时间表。我们现在是夏季，一般来说夏季的房产交易会比较热络。但是今年的夏天可能跟往年不太一样。另外，今天孙斯陶想跟大家一起看一下最新的密歇根大学消费者信心指数(University of Michigan Consumer Sentiment Index)！这是一个跟美国房地产相关的经济指数，有些人甚至认为它一个“先行指标”，希望能给大家一个参考。
其实今年是一个很不寻常的一年。一方面，美国经济数据不差，失业率非常低，劳动力市场上空缺的职位接近历史最好水平，很多公司都在给员工加薪。另一方面，物价，尤其是油价和粮价飞涨，通货膨胀居高不下。上涨的物价，某种程度上抵消了工资的上涨。当然，南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾和周边城市的房价最近1-2年“超常规”的上涨，幅度非常惊人。美联储在今年上半年开始的收紧货币政策，特别是连续几次加息来遏制通货膨胀的动作，对股市和房地产造成影响，也不足为怪。
高通货膨胀也会影响大家对经济的预期和对自己的资金的安排。最近有一个不太好的消息。密歇根大学5月消费者信心指数跌到2011年8月以来最低水平。这个指数全名叫做Michigan Consumer Sentiment Index，是美国密歇根大学的调查研究中心为了研究消费需求对经济周期的影响，定期对美国消费者关于个人财务状况和美国经济状况的看法进行调查并评估。所以这个指数的数据能跟踪消费者态度，可以让我们较好地预测美国老百姓的消费行为。
那么不管我们是美国房地产行业的从业人士，或者是房地产投资人，或者是南加州的普通房主，为什么要了解一下这个指数呢？因为这个指数的问卷调查里面，会涉及到美国老百姓对收入、生活质量、宏观经济、消费支出、就业情况、购买耐用消费品等等，当然也包括了对住房买卖、装修、买车、股市方面的看法和预期。简单说就是，这个指数反映的是美国老百姓对美国经济的信心强弱主观感受，算是一个预测经济走势和消费行为的“先行指标”，供我们参考。
我们看一下这个密歇根大学消费者信心指数的走势图：美国5月消费者信心指数为58.4，创2011年8月来最低。其实整个疫情期间，这个指数都不高，说明普通老百姓心里一直都是明白的，没有人是傻子。这个趋势到了今年上半年以来，更是一路走低。根据密歇根大学的消费者信心指数调查项目的专家Joanne Hsu的解读，不论收入、年龄段、受教育程度、地理位置、政治倾向、金融产品持仓情况、是否拥有房产，美国消费者为未来的预期大都是不乐观的。大概79%的消费者对未来一年的预期是悲观的，这是2009年以来的最高。换句话说就是从2008年经济危机以后，从来没有这么悲观过！
我们再看一下密歇根大学的另外一个美国消费者关于通货膨胀的不确定性的预期的数据。根据6月份的数据，刚才提到了消费者信心指数不管是环比还是同比，都是下跌。尤其是与去年同期的同比，同比下降了41.5%。而且大家对未来经济的预期也普遍趋于保守。我们再聚焦一下他们的这个图表，这样看的清楚一点。常听我们节目的朋友可能还记得，我们5月5日的那一期节目里提到过美国上个世纪70年代末到80年代初期的高通货膨胀。这个图表里面也反应了当时的美国消费者对通货膨胀不确定性的预期。还有2008年金融危机时期，他们这个指数的数据。接下来就是我们现在2022年的他们这个指数的数据，我想也不用我多说什么了，大家自己琢磨就好。
根据密歇根大学消费者信心指数调查的专家Joanna Hsu的介绍，这个指数最近的下跌，主要是因为美国消费者对当下的房产和耐用品的购买状况看法比较负面。再加上现在这么高的通货膨胀，所以普遍对未来一年的美国经济不看好。其实也不用专家解读。我们自己想想看，现在美国这么高的通货膨胀，物价这么高，那么普通消费者可支配的收入必然是有影响的。密歇根大学消费者信心指数是一个偏“主观感受”的指标，如果消费者都比较悲观，或者说是比较谨慎的话，那么大家花钱就会很小心，也不要说是要大件商品，甚至买房产了。
聊完经济数据，那么摆在我们面前的就是一个非常现实的问题了。假设美国的通货膨胀率居高不下，那么经历了今年3月，5月和6月的加息之后，仍得不到有效控制的话，美联储要不要继续加息呢？我们知道美联储7月份还会召开FOMC会议。如果继续加息的话，那么房贷利率还是上涨，买房人的借贷成本还是提高。我们知道价格受供需影响。如果南加州市场上面新上市的房子变多了，与此同时买房人的购买能力受房贷利息影响而变差。现在是6月份，也是传统上来说的房产销售“旺季”。刚才也介绍了，最新的密歇根大学消费者信心指数也不乐观。那么7月份房产销售量会怎么呢？
今年上半年的南加州房产数据我们也都看见了，整体上看还是不错的。但是我必须要提醒一下大家，今年的房产数据，很大程度上都是和去年2021年比，也就是所谓的“同比”。因为房价在去年是上涨的，所以所谓的“同比”数据都是很亮眼的，我才今年下半年的数据也不会差，毕竟是跟2021年做对比。但是如果到了明年，也就是2023年，到时候的“同比”数据如果做对比的话，是跟2022年相比。那时候的数据会怎样呢？还是这么好看吗？我的意思是说，不管您是普通房主也好，房地产投资人也好，除了关注所谓的“同比”数据，也要关注“环比”数据，也就是跟前一个月的数据相比，是高还是低？
今天跟大家聊的密歇根大学消费者信心指数不理想，究其原因我看还是美国普通老百姓对未来经济的担忧。物价上涨对有钱人的生活的影响是有限的，有钱人还会继续买！买！买！但是普通老百姓对物价上涨的感知就比较深刻，花钱就会变得越来越谨慎。生活成本提高，员工就会要求老板涨工资，企业经营成本就会提高。企业成本提高，生产出来的产品就会变贵，那么物价就会继续上涨。物价上涨，通货膨胀怎么会下得来呢？这就是所谓的“薪酬-价格螺旋“。通货膨胀的确很高。但是如果美联储采取上个世纪80年代保罗沃尔克式的激进的加息政策，那么对美国经济难免有影响。而且在当今的实际情况下，单纯靠加息来控制通货膨胀是否有效？会不会最终发生“停滞性通货膨胀”？大家也有疑虑。
不管你是觉得美联储加息对控制通货膨胀会不会有显著效果，或者美国经济未来将会是“软着陆”，还是“硬着陆”。这些都是不确定性。但是，现在可以确定的是，美联储试图“挤泡沫”的这个过程，必定是痛苦的！至于所谓的美国“房产泡沫”会不会爆掉，或者什么时候爆掉，这是另外一个话题，我们以后慢慢探讨。今天就跟大家聊到这里，如果您对我们的内容感兴趣，请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.06.26
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
本期节目：
- 00:20 2022年不寻常；
- 01:25 美国密歇根大学消费者信心指数；
- 02:10 先行指标？
- 02:51 历史数据与走势图；
- 03:48 通货膨胀数据；
- 04:57 指数为何走低？
- 05:49 摆在我们面前的一个现实问题；
- 06:10 美联储继续加息怎么办？
- 06:48 看南加州房地产数据时要注意些什么？
- 07:55 薪酬-价格螺旋；
- 08:41 停滞性通货膨胀？
- 09:07 一段痛苦的过程？
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00:20 2022年不寻常；
01:25 美国密歇根大学消费者信心指数；
02:10 先行指标？
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04:57 指数为何走低？
05:49 摆在我们面前的一个现实问题；
06:10 美联储继续加息怎么办？
06:48 看南加州房地产数据时要注意些什么？
07:55 薪酬-价格螺旋；
08:41 停滞性通货膨胀？
09:07 一段痛苦的过程？
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