洛杉矶房地产总价值有多高?政府能收到多少房产税?加州Prop 13法案和通货膨胀对洛杉矶房地产估值有什么样的影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.10

洛杉矶房地产总价值有多高?政府能收到多少房产税?加州Prop 13法案和通货膨胀对洛杉矶房地产估值有什么样的影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.10

最近这这2年多,南加州大洛杉矶地区的房地产涨了不少。但说到洛杉矶县(Los Angeles County)房地产的总价值有多高呢?恐怕大多人都没有一个概念。所以今天,孙斯陶跟您聊聊这个话题。

说到洛杉矶房地产总价值,其实洛杉矶县官方是有数据的。这个数据叫做Assessment Roll,也就是“摊派税捐清册”,简单说就是政府手里的那本账上收房产税的依据。我们知道持有美国的房产每年都要缴房产税(Property Tax)。每年分两次缴纳,当然你也可以一次付清全年的房产税。房产税的多少要看当地的税率和房屋的价值。房屋的价值由当地的专门政府机构评估。以洛杉矶县(Los Angeles County)为例,我们这里有专门的Los Angeles County Office of the Assessor(洛杉矶县评估官办公室)。那么这个部门定期公布的Assessment Roll数据,就可以给我们一个大概的概念。我们南加州的房地产估值,至少是在政府部门收税的依据之一,大概是多少呢?

说到这个Assessment Roll数据,也就是摊派税捐清册的总价值,每年6月30日会更新。我们知道在过去的1年里,我们南加州的房地产市场非常好。根据洛杉矶县评估官Jeffrey Prang办公室在上个月透露出来的消息看,他预测 2022年的这个摊派税捐清册的的总价值大概是1.86万亿美元(1.86 Trillion),简单说就是全洛杉矶县的Taxable Properties的Net Value(应税物业的净值)。

这里有两点需要我们注意:第一,跟2021年的1.76万亿美元相比,增加6%。那新增的6%折合多少钱呢?至少是1,000亿美元。这也是有史以来,第一次年增1000亿美元;第二,2021年的1.76万亿比2020年的净值增加了3.7%。换句话说,净值增加的速度是在加快的。

根据洛杉矶县估值办公室的公告,这1.86万亿美元价值的估算,是基于2022年1月1日的洛杉矶县应税物业的价值。洛杉矶县的房价中位数在 2021年9月达到了886,000美元的新纪录。根据Redfin的估计,洛杉矶县的房价中位数,应该在100万美元左右,这比一年前涨了14%。洛杉矶县估值办公室认为,“过去两年的新冠疫情给经济的许多领域带来巨大困难,但我们本地的房地产市场却没有收到很大影响,“低利率、通货膨胀和高需求继续把洛杉矶的房屋价值推高至新高”!政府从1.86万亿美元的总净值可以收到超过180亿美元的房产税。

另外,我觉得需要大家注意的一点是,根据我们加州1978年通过的Prop 13号法案,加州房地产税的征收有一个基准年,也就是Base Year。之后的房地产的估值虽然也受通货膨胀的影响,但是税率和房产税的总额的增长被限制在了一定比例之内。当然,如果发生了房产买卖交易的话,新房主要交的房产税额就要重新另算。那以今年来说,通货膨胀的调整也是这次估值增长的最重要因素之一。今年,加州消费者物价指数CPI的上涨超过了第13号法案允许的最高2%。预计这一部分部分将为2022年的Assessment Roll总估值增加约340亿美元。

我们南加州的房地产投资人也好,普通房主也好,政府机构也好,都要了解这些重要的房地产数据。比如说房地产投资人和房主可以从这些数据上深入的了解我们洛杉矶本地房地产市场。政府机构可以根据这些数据来了解洛杉矶本地的经济情况,最重要的是可以更好的规划新一个财政年度的预算。毕竟房产税是每个地区政府财政收入的主要来源。我们洛杉矶本地的城市基础建设、公立学校全倚仗着房产税呢。房地产价值的提高,意味着政府可以收到更多的房产税。

当然说到房价上涨,是几家欢乐,几家愁。手里有房主当然是开心的,不管卖还是不卖,房价上涨都是好事情。但是对于租房子的人来说,这一年来房租上涨了很多。就更不要说在洛杉矶县一千万人口里,还有五万多无家可归的人!今天就跟大家简单聊到这儿,我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目。如果您喜欢我们的节目,请您关注并分享我们的频道。我们下期再见!

美国房产最前线

2022.06.10

Youtube 频道:孙斯陶 家住加州 SoCal Insider

本期节目:

  • 00:17 什么是摊派税捐清册(Assessment Roll)?
  • 00:35 房地产税(Property Tax);
  • 00:49 洛杉矶县评估官办公室(Los Angeles County Office of Assessor);
  • 01:24 洛杉矶县最新的“Assessment Roll”预估数据;
  • 02:04 2022 vs 2021年,增加了多少?
  • 02:20 2021 vs 2020年,增加了多少?
  • 02:31 洛杉矶县房地产预估总值增加的几个原因;
  • 03:18 洛杉矶县能收到多少房产税?
  • 03:26 加州Prop 13号法案的影响;
  • 04:19 预估数据对洛杉矶县公立学校和基础建设等的影响;

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Sources:

Los Angeles County Office of the Assessor;

Santa Clara County Office of the Assessor;

City & County of San Francisco Office of the Assessor-Recorder;

U.S. Bureau of Labor Statistics;

Los Angeles Unified School District;

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