房贷利率达到5%：
大家好，又见面了，星期一是报税截止日，想必大家如果计划贷款买房子的话，最近也应该在着手跟贷款银行联系了。不过，最近房贷的利率比较高，根据华尔街日报报道，这是自2011年以来第一次回到5%。大家可以看一下Freddie Mac房地美的上周4月14日的房贷利率图，我们可以看到，30年固定利率到达了平均5%左右。15年固定利率到达了平均4.17%左右，5年浮动是大概3.69%左右。
其实从年初到现在，美国房贷利率涨了1.8%，这么说比较抽象。具体说就是买一个小几十万的房子的话，每个月的月供，多了几百块钱。你要是在南加州这边买个还不错的房子的话，跟去年比，每个月多缴的月供就过千了。
在去银行或者贷款经纪那边办贷款审核的时候，你就会发现，假如你的收入没有增加的话，你从银行那边能拿到的额度就会下降。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, N.A.R.)的预测，房贷利率的走高，在2022年会让大概1600万个美国家庭不得不离开买房市场。简单讲就是这些本来可以贷款买房的家庭，加息后，在银行那边贷不到足够的钱把房子买下来。N.A.R.还预测，在2022年里，美国房产的Home Sales Activity会下降大概10%。
独栋房屋租金创纪录：
刚才聊了美国现阶段买房成本越来越高，但是在房价居高不下的同时，房租也在一路走高，根据CoreLogic的 “Single-Family Rental Index” 独栋房屋租金指数显示，今年2月份的美国租金跟去年同期比，上涨了13.1%。那具体到我们南加州的话，根据这个指数，洛杉矶-Long Beach-Glendale这个区域，2月份租金比去年同期同比上涨了10.1%，1月份一个三个卧室的独立屋的租金中位数大概是3,342。大家感兴趣的话，可以去找一下这个指数，看看自己所在的城市的租金情况。
独栋新房建造数据：
那既然是现在房价这么高，房主把房子拿出来卖的也不多。根据Realtor. com的预估，全美国现在有几百万套住房的缺口。那么开发商要不要开动马力，多多盖房子呢？那么我们下面看一下美国建筑商协会(National Association of Home Builders, N.A.H.B.)的独栋新房的数据。
首先，我们看一下N.A.H.B.全美国的数据，独栋新房许可证的发放数量，在全美国的范围来看是增加的，今年2月份同比上涨3.5%。独栋新房许可证的发放，是一个先行指标，毕竟许可证多了，未来的独栋新房建造才有可能增多。N.A.H.B.数据显示在2021年2月和2022年2月之间，全美国有28个州，再加上华盛顿特区，独栋新房开工许可证是增加的。但是，也有22个州的独栋新房许可证发放数量，在这个期间里是减少的。所以可见，全美国各地的盖房子的市场情况，也不太一样。
新房主都后悔了？
刚才提到了现在买房的成本非常高，那么成功买到了房子以后，这些新房主都满意吗？根据最新的一份问卷调查，70%的人都后悔了！
最让人后悔的是，22%的人，觉得房子买贵了！排第二的是，22%的人，觉得他低估了后续装修房子所需要的花费。换句话说，大家主要的后悔的点，还是钱，不是买贵了，就是嫌装修太贵。我们以前的节目也介绍了，现在装修材料和人工都很贵，装修的费用也大大提高了。如果不是做房地产相关的人，其实是很难想象现在装修的费用涨成了什么样子。
排第三的是，有20%的人表示，买房子买太快了。呵呵，太快做了购买决定。排第四的是，有18%的人，低估了房屋的持有成本，比如说房产税、房屋保险等等。第五大后悔的点是，13%的人，对户型不满意，无法满足自己的生活方式。这个问题按照我的理解，其实还是跟第三点，买房买太快了有关系。虽然现在市场上，在售的房子有限，不过还是有的。我觉得买房的时候，多看一些房子，找一个自己喜欢的房子很重要。
排第六的是，12%的人觉得对房子的地段不满意，觉得当初应该买在更靠近中心的地段。这一点很有意思，我看了一下这份报告，主要是买在一些新社区，估计是当地房子的可负担性比较好，但是当地的配套设施也不是马上就能跟上来的，所以这些房主有抱怨也是正常。相反，对于有些地方的房主，比如湾区旧金山，当地房主抱怨的是低估了后续装修的费用，我觉得，估计是当地的老房子比较多，买了以后难免要装修，有遇到了现在装修成本高，所以很多人后悔了。
这就是让新房主最懊悔的几大方面。可见，人生不如意之事十之八九。花了这么多钱，千辛万苦买了房，还是有各种的遗憾。
通货膨胀拐点何时到来？
现在，对于房地产投资人也好，对房主也好，还有市场上要买房的朋友来说，通货膨胀是大家最关心的议题。4月13日，美国劳工统计局的数据显示，3月份的通货膨胀指数和生产者价格指数PPI都非常高。尤其是PPI，比去年同期增长了11.2%，这是2010年11月以来的最大增幅。我们之前的节目也介绍过，PPI是一个有前瞻性的领先指标。我们要关注一下食品价格会不会继续走高，通货膨胀的拐点是否能在年底以前到来？还有下半年的美国中期选举对市场的影响等等。另外，欧洲的地缘政治冲突，会不会影响全球经济复苏，会不会发生停滞性通货膨胀，这都需要我们密切观察。
现在，市场上买房的主流还是普通个人投资者。不过刚才说了，随着房贷利率走高，买房的门槛也越来越高。根据美国房地产经纪人协会的预测，很多个人买家会因为加息，不得不离开买房市场。那么未来我们就要关注一下市场上的专业投资人的比重有多高。专业投资人就是大的财团也好，私募基金也好。他们买了房也不会就放在那里，一般来说，也会拿出来出租，赚个现金流。
一个月前，也就是3月中旬，美联储(FED)开始加息。现在是4月下旬了，离下一次美联储的FOMC会议，也就是5月初，还有半个月时间。美联储缩不缩表，加不加息，加息的话，加多少？对市场都有影响。其实不光美联储大概率会加息，其它很多国家的央行也会跟进加息，不然跟美国的利差就太大了，会造成美元回流美国的现象。比如，新西兰央行在上周4月13日宣布加息50个基点对抗高通货膨胀，这是新西兰央行连续第四次加息，也是20多年来最大幅度的加息。如果美国在五月和六月大幅加息的话，其它国家的央行就会面临更大的压力。当然也不是所有国家的央行都会跟进加息，货币政策都是根据自己国家的实际情况而定的。
我们今天就聊到这里。我是孙斯陶，这里是美国房产最前线节目。我们下一期再见!
美国房产最前线 2022.04.21
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
本期节目：
- 00:12 美国房贷利率走高
- 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
- 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
- 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
- 04:10 新房主都后悔了？都有哪些遗憾？
- 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
- 07:29 通胀拐点何时到来？未来关注哪些指标？
- 07:58 专业房地产投资人比例将增加？
- 08:33 美联储5月会大幅加息吗？
Spotify Podcast 播客： 孙斯陶聊美国
Sources: National Association of Realtors, National Association of Home Builders, Freddie Mac, Bureau of Labor Statistics, Homelight,
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