买完房子就后悔了?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

买完房子就后悔了?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

房贷利率达到5%

大家好,又见面了,星期一是报税截止日,想必大家如果计划贷款买房子的话,最近也应该在着手跟贷款银行联系了。不过,最近房贷的利率比较高,根据华尔街日报报道,这是自2011年以来第一次回到5%。大家可以看一下Freddie Mac房地美的上周4月14日的房贷利率图,我们可以看到,30年固定利率到达了平均5%左右。15年固定利率到达了平均4.17%左右,5年浮动是大概3.69%左右。

其实从年初到现在,美国房贷利率涨了1.8%,这么说比较抽象。具体说就是买一个小几十万的房子的话,每个月的月供,多了几百块钱。你要是在南加州这边买个还不错的房子的话,跟去年比,每个月多缴的月供就过千了。

在去银行或者贷款经纪那边办贷款审核的时候,你就会发现,假如你的收入没有增加的话,你从银行那边能拿到的额度就会下降。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, N.A.R.)的预测,房贷利率的走高,在2022年会让大概1600万个美国家庭不得不离开买房市场。简单讲就是这些本来可以贷款买房的家庭,加息后,在银行那边贷不到足够的钱把房子买下来。N.A.R.还预测,在2022年里,美国房产的Home Sales Activity会下降大概10%。

独栋房屋租金创纪录

刚才聊了美国现阶段买房成本越来越高,但是在房价居高不下的同时,房租也在一路走高,根据CoreLogic的 “Single-Family Rental Index” 独栋房屋租金指数显示,今年2月份的美国租金跟去年同期比,上涨了13.1%。那具体到我们南加州的话,根据这个指数,洛杉矶-Long Beach-Glendale这个区域,2月份租金比去年同期同比上涨了10.1%,1月份一个三个卧室的独立屋的租金中位数大概是3,342。大家感兴趣的话,可以去找一下这个指数,看看自己所在的城市的租金情况。

独栋新房建造数据:

那既然是现在房价这么高,房主把房子拿出来卖的也不多。根据Realtor. com的预估,全美国现在有几百万套住房的缺口。那么开发商要不要开动马力,多多盖房子呢?那么我们下面看一下美国建筑商协会(National Association of Home Builders, N.A.H.B.)的独栋新房的数据。

首先,我们看一下N.A.H.B.全美国的数据,独栋新房许可证的发放数量,在全美国的范围来看是增加的,今年2月份同比上涨3.5%。独栋新房许可证的发放,是一个先行指标,毕竟许可证多了,未来的独栋新房建造才有可能增多。N.A.H.B.数据显示在2021年2月和2022年2月之间,全美国有28个州,再加上华盛顿特区,独栋新房开工许可证是增加的。但是,也有22个州的独栋新房许可证发放数量,在这个期间里是减少的。所以可见,全美国各地的盖房子的市场情况,也不太一样。

新房主都后悔了?

刚才提到了现在买房的成本非常高,那么成功买到了房子以后,这些新房主都满意吗?根据最新的一份问卷调查,70%的人都后悔了!

最让人后悔的是,22%的人,觉得房子买贵了!排第二的是,22%的人,觉得他低估了后续装修房子所需要的花费。换句话说,大家主要的后悔的点,还是钱,不是买贵了,就是嫌装修太贵。我们以前的节目也介绍了,现在装修材料和人工都很贵,装修的费用也大大提高了。如果不是做房地产相关的人,其实是很难想象现在装修的费用涨成了什么样子。

排第三的是,有20%的人表示,买房子买太快了。呵呵,太快做了购买决定。排第四的是,有18%的人,低估了房屋的持有成本,比如说房产税、房屋保险等等。第五大后悔的点是,13%的人,对户型不满意,无法满足自己的生活方式。这个问题按照我的理解,其实还是跟第三点,买房买太快了有关系。虽然现在市场上,在售的房子有限,不过还是有的。我觉得买房的时候,多看一些房子,找一个自己喜欢的房子很重要。

排第六的是,12%的人觉得对房子的地段不满意,觉得当初应该买在更靠近中心的地段。这一点很有意思,我看了一下这份报告,主要是买在一些新社区,估计是当地房子的可负担性比较好,但是当地的配套设施也不是马上就能跟上来的,所以这些房主有抱怨也是正常。相反,对于有些地方的房主,比如湾区旧金山,当地房主抱怨的是低估了后续装修的费用,我觉得,估计是当地的老房子比较多,买了以后难免要装修,有遇到了现在装修成本高,所以很多人后悔了。

这就是让新房主最懊悔的几大方面。可见,人生不如意之事十之八九。花了这么多钱,千辛万苦买了房,还是有各种的遗憾。

通货膨胀拐点何时到来?

现在,对于房地产投资人也好,对房主也好,还有市场上要买房的朋友来说,通货膨胀是大家最关心的议题。4月13日,美国劳工统计局的数据显示,3月份的通货膨胀指数和生产者价格指数PPI都非常高。尤其是PPI,比去年同期增长了11.2%,这是2010年11月以来的最大增幅。我们之前的节目也介绍过,PPI是一个有前瞻性的领先指标。我们要关注一下食品价格会不会继续走高,通货膨胀的拐点是否能在年底以前到来?还有下半年的美国中期选举对市场的影响等等。另外,欧洲的地缘政治冲突,会不会影响全球经济复苏,会不会发生停滞性通货膨胀,这都需要我们密切观察。

现在,市场上买房的主流还是普通个人投资者。不过刚才说了,随着房贷利率走高,买房的门槛也越来越高。根据美国房地产经纪人协会的预测,很多个人买家会因为加息,不得不离开买房市场。那么未来我们就要关注一下市场上的专业投资人的比重有多高。专业投资人就是大的财团也好,私募基金也好。他们买了房也不会就放在那里,一般来说,也会拿出来出租,赚个现金流。

一个月前,也就是3月中旬,美联储(FED)开始加息。现在是4月下旬了,离下一次美联储的FOMC会议,也就是5月初,还有半个月时间。美联储缩不缩表,加不加息,加息的话,加多少?对市场都有影响。其实不光美联储大概率会加息,其它很多国家的央行也会跟进加息,不然跟美国的利差就太大了,会造成美元回流美国的现象。比如,新西兰央行在上周4月13日宣布加息50个基点对抗高通货膨胀,这是新西兰央行连续第四次加息,也是20多年来最大幅度的加息。如果美国在五月和六月大幅加息的话,其它国家的央行就会面临更大的压力。当然也不是所有国家的央行都会跟进加息,货币政策都是根据自己国家的实际情况而定的。

我们今天就聊到这里。我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目。我们下一期再见!

美国房产最前线 2022.04.21

Youtube 频道:孙斯陶 家住加州 SoCal Insider

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

Spotify Podcast 播客: 孙斯陶聊美国

Sources: National Association of Realtors, National Association of Home Builders, Freddie Mac, Bureau of Labor Statistics, Homelight,

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