12月 272015
 

美国买房必然要涉及到产权,那么房子应该买在谁的名下?要回答这个问题,首先需要知道有哪些名字可以用来买房。一般说来:个人,联名,公司,信托(尤其是家庭信托,Family Trust)。

个人就是一个人(individual),也就是买在一个人的名下;联名就是几个个人一起买,也称partnership; 公司和信托则是商业意思上的名字,需要一定的费用,注册成立。

美国房子应该买在什么名下?要从三个方面来考虑。
一、资产保护:所谓资产保护是指你买在名下的资产,比如房子,在法律意义上不会由于外界的因素而丧失或者减少。假如由于某些原因,有人对你提出了诉讼,还有孩子的婚姻发生变化了,等等。这些诸多原因发生了,但你的资产任然完好无损,则可以说你的资产就得到保护了。对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。
二、税务减扣:名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税(income tax),资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。所得税和资本增值税有时是相关联的,在税法规定的前提下,合理降低税务,是每个投资者应该也必须追寻的。
三、传承流畅:房产投资以集聚大量房产的投资组合(property portfolio)为工具,利用时间来致富,而不是买了之后卖掉,卖掉之后再买,这样的操作。所以将来地产组合的传承,是一个重要的需要考虑的问题。能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本
简而言之,资产能够得到保护,税收能够减少,传承非常流畅的名字就是我们需要的好名字,房子就应该买在这些名下。当然每个人的情况各不相同,每个人的需求也各不一样,但是总有一种名字会适合自己的。
要完整的解析资产保护,税务减扣和传承流畅,你必须知道几个重要名词:所有权,控制权,收益权,以及这三个权的传承。假如你有一套房子并且买在你自己的名下,那么这个房子是你的,也就是你拥有这个房子,也就是这个房子的所有权是你的;你可以决定是租出去,还是卖掉,也可以装修,或者空着,这些决定和行动全是由你来做的,则你还具备控制权;假如房子租出去了,你有租金了;假如房子卖掉了,你有收入了,这些收入都归你了,则你有了收益权。如果你把房子卖了,则你把所有权让出去了,那你跟你关联的控制权和收益权也都转移了;如果你把房子过户给家人了,一般则说你把资产传承了。资产保护与所有权直接挂钩。如果一样东西是你的,当你欠了别人什么或者别人诉讼要求你什么的时候,则你的也就是你拥有的一定被法律上要求来赔偿或者补偿的;但是当一样东西在法律意义上不是你的,则谁也追究不到,这就是法律意义上的资产保护,而不是平常意思上的保险的概念。收益权涉及到税务,只要你有收益了,那怕是负的收益,则都会涉及到税务问题,所以弄清楚收益权是解决税务问题的关键。控制权在房产投资上更为重要,是它来决定谁所有,谁收益,是它来操盘你的整个地产投资组合。地产投资最重要的不是拥有,而是控制!

下面我们从这三权以及它们的传承来分析各种名字下买房的优缺点。

个人 可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单,成本低,而且太顺理成章,一切是那么自然。
所有权:买在个人名下,则所有权就是个人的。由于所有权是自己个人,则如果自己个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。如果一个资产不够的情况下,可以追溯到你名下的其他资产。尤其是在你一套房产下跌成负资产,而你想把它处理掉的时候,这就成了更大的问题。
控制权:买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。
收益权:买在个人名下,则收益权归你自己,个人。房子出租了,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是正的话,则加入到你的个人收入后会增加你的税负;但如果租赁净收入是负的话,则可以减扣你的个人收入,减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了,则增值的部分需要交纳资本增值税。
传承:当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,遗产税免税额是500万美元。
联名
联名基本上和个人一样。联名有两种形式,一种是joint tenancy,另外一种是tenancyin common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。
所有权:联名名下的资产是在不同的个人名字名下,所以资产也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题,则都可以追溯到这个资产,没有资产保护。所有权的多少可以在产权上注明比例,所有权的行使分配就按照这个比例。
控制权:如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量着办,比较容易处理。Tenancy in common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权,股份多的人说了算。
收益权:这个产权形式是按比例的,所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

传承:所有权的传承和个人一样。
公司
也有很多人把房子买在公司名下。相对来说买在公司名下,贷款稍微复杂点,但还是没有问题的。
所有权:买在公司名下的房产归公司所有,而公司归股东所有。但是公司不同于个人和联名,不是自然实体,而是法律意义上的实体。由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题,最多只能追究到这个公司里面的资产,而不会超出该公司的范围。然而,如果个人的其他资产或者职业发生诉讼等问题,你又是这个公司的股东和董事,则当你其他资产不够的时候,也是可以追溯到这个公司的。简单的说,对公司的诉讼只限于公司里面,但公司外面的股东的诉讼有可能会追到公司里面。所以公司具备资产保护,但有一定的限度。
控制权:公司名下的资产由公司来控制,而公司是由董事来控制,董事是由股东来控制,而董事一般本身就是股东。所以如果你把房子买在你的公司下面,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。
收益权:买在公司名下的房子归公司所有。房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,所以,房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。股东的来自公司的收益以主要以分红,董事费用,还可以工资的形式提取,变成个人收入之后加上个人的其他收入,以个人税率计税。如果来之公司的收益是公司税后的,则有一个税务调整。
传承:公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。

Trust (信托)
信托有很多种,家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是收益人,beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。
所有权:买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是一个商业实体,不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼,则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面,他的婚姻出现问题了,这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面,信托是最好的。
控制权:信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。
收益权:在信托里面的资产的收益归信托本身,尽管信托需要报税,但信托不是税务实体,没有税率。信托里的收益只是暂时在里面,年终将会被分配给信托的受益人,或者留到下年,但留着需要交纳不分配的处罚纳税。当受益人从信托里面获得收入之后,加上受益人的其他收入,一块按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说,信托是一个避税的好工具。
传承:信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。但是,如果Trustee是公司的话,那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。
信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。
通过以上分析可以看出:
每种名字各有利弊!当你需要付扣税的时候,个人和联名比较适合;当你注重资产保护的时候,信托最好,公司次之;当你有大量收益并有子女可以分享的时候,信托很适合。

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