12月 272015
 

近年来,华人在美国买房的热潮风起云涌,大部分人远程购房,会对购房的安全性存在顾虑,担心在国内可能发生的一些房产纠纷,如一房两卖、伪造房产证、中介携房款潜逃、房客假冒房东将房产转租等也在美国发生。

其实大可不必有这些担心,因为美国的房产制度十分严密,基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一个因素就是产权公司的存在。产权公司几乎与美国房地产业同步发展起来的,最早的产权公司是1853年建于宾西法尼亚州的Law Property Assurance and Trust Society,经过162年来的不断成长和完善,产权公司目前在房地产交易中起着举足轻重的作用,可以说是全方位多层次地保护着房产交易的合法性和安全性。

下面就具体介绍一下产权公司在房地产交易中的4大主要功能:
1、查验产权的合法性
为确保交易房产其产权的合法性,产权公司会进行产权搜索(title search),这是对房产所有权记录的彻底的检查。在产权搜索中,产权公司会:
按时间顺序查对历任房主的记录,查验是否有中断的部分,如果中断会进一步查找原因;
调查任何未偿还的按揭、留置权(encumbrance)、判决或与物业相关的未付税款,以及任何限制、地役权(easement)、租赁或任何可能影响所有权的问题;
进行房产测量(property survey),从而决定该房产是否在房屋的边界内、邻居是否有侵占(encroachment)、是否存在对房产所有权有影响的地役权等等。

2、提供产权保险
一旦产权公司证实了产权的合法性,就会提供产权保险,以保护贷款人或买主对可能产生的房产所有权的纠纷的索赔或诉讼。
保护债权人保险
保护债权人保险又称为抵押权保险(Mortgagee Policies),一般是债权人要求购买的,这个保险可偿还贷款余额;重新贷款(Refinance)时,根据当时的贷款金额,需要重新购买抵押权保险。
保护房主保险
当购房者买了房产,并且购买了保护债权人保险,产权公司会自动提供保护房主保险。这一保险涵盖房屋的购买金额,但是不包括房产的增值。
产权保险,只需要在房产交易时购买一次,由买卖双方协商由谁出钱购买,在德州一般由卖主购买。另外,产权保险,只负责房产过户以前发生的纠纷,对于买房以后发生的纠纷不在产权保险的保护范围以内。

3、第三方托管账户(Escrow Account)服务
房产交易中会有大宗的款项介入,因此,由处于中立位置的第三方来托管账户就势在必行。大多数产权公司也提供第三方托管账户服务。从购房合同签订开始,产权公司就会设立一个账户,用以负责交易资金的监督直至完成产权转移,从最初的定金(Earnest Money)到过户时房款的转移,无一不是在产权公司的监督之下。除了产权公司,专门的第三方托管账户公司(Escrow Company)和银行也可以负责托管账户,同样可行使上述功能。
4、房产过户的协调和产权登记
房产过户时,产权公司会为买卖双方准备好过户结算单(Settlement Statement) ,计算出买卖双方的过户费(Closing Cost)。过户之日,双方签好文件,买方将首付款及过户费等以Good Funds (Cashier’s Check, Money Order或者电汇的收据) 的形式交给产权公司存入第三方托管账户,同时,贷款公司/银行也将贷款额汇到托管账户。随后,产权公司将产权保险、经纪人的佣金以及一些相关的费用从房款中扣除以后支付给卖主。产权过户以后,产权公司还负责到郡(或县)登记。产权登记非常重要,它是对房主合法拥有房屋的最好证明。

购买了房产以后,没有房产证一类的证书,所有关于房屋所有权的文件都保存在郡(或县),公众需通过正常途径就可以查询房主姓名。这从根本上杜绝了本文开头提到的恶性事件的发生。

根据上面的介绍,相信大家对产权公司以及对美国房地产制度的完善有了一定的了解,无论是美国人热衷的频繁搬家,还是外国人在美国投资房产热潮的兴起,全是得益于这一制度的完善。

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