12月 272015
 

在你决定出售主要住所、第二栋房子或商用物业之前,你必须了解美国政府会从房子增值分一杯羹,征收资本利得税。

出售主要住所的屋主,可享主要住所免税额。售屋的第一笔25万元利润免付资本利得税。每名屋主可享25万元免税,如果房子是夫妻共同拥有,免税额就为50万元。
tax 美国税务
所以若你买房时付了50万元,后来以80万元脱手,你赚了30万元,只有5万元须付税。如果你和配偶共同出售房子,30万元利润就完全不用付资本利得税。由于多数人买卖的房子的利润没有那么高,可能根本不会碰到课税门槛。

1031交易延税条款(1031 Exchange)适用于出售商业资产、投资物业(例如公寓大楼)、度假屋(只要符合投资的定义)时,延缓支付所得税。也就是说,当你用一个投资物业交换另一个投资物业,可享这项延税福利。

每种交易有特定准则,以下是一些必须遵守的一般规定。

交易必须是「同类物业」(like-in-kind),但是这个定义很宽广,好的房地产律师可帮你。如果新的取代物业(replacement property)已找到,对方业主也愿意收购你的物业,那么交易就是以求售物业(relinquished property)交换取代物业。

如果你卖出求售物业时,还未找到取代物业,你可先卖你的求售物业,在180天内再买下取代物业。卖出求售物业的所得须由第三方中间人保管,直到用来购买取代物业。卖出求售物业的45天内,你须以书面通知中间人你想收购的取代物业,你会有135天来交割。

如果你想在卖出求售物业前先买取代物业,交易可在你购得取代物业后延缓180天。你须请第三方中间人保管取代物业的所有权状,直到卖出求售物业,在此也适用于45天内通知的规定。

如果你符合1031同类物业交易延税条款的所有规定,求售物业的课税基础转到取代物业,你不用付资本利得税,除非取代物业的买价低于求售物业的卖价。

一开始就要注意几件事:小心「消极债务」(passive liability),若你原有100万元房贷,换了一个房贷为90万元的物业,在国税局看来你「赚了」10万元。如果你买卖大型物业,这些利润会迅速累积成可观数字。

要「交换」度假屋或第二栋房子,这栋房子必须是投资物业。如果你想交换度假屋,你必须证明这是项积极投资,也就是说付房租的房客至少住了一年。为了确保你不会把投资物业换成主要住所,国税局2008年在1031交易延税条款内,为住宅设立「安全港」(safe harbor)规定。交易后两年的每一年,房子必须租给别人至少14天,自用房子不能超过14天,就符合「安全港」规定。

交换的度假屋,不能为了利用主要住所资本利得免税的规定而成为主要住所。按照1031条款收购的物业,五年内不能享有主要住所资本利得免税的福利。

*本文仅作常识性介绍,请您咨询美国注册会计师CPA获取最适合您自身情况的税务建议。

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