美国洛杉矶购房全流程

一、美国买房之前要做的准备

现金买主需要准备的文件:

1.有效的护照和签证
2.准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)
3.在美国当地银行开设的帐号

如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件(请向银行咨询详情):

1.有效的护照和签证
2.工作证明、工作收入
3.自付款部份的资金证明(银行存款证明)
4.在美国当地银行开设的帐号

美国购房必须本人到场参与吗?

虽然现在一些的公司接受这种网上签字的方法。但是美国南加州房地产经纪人孙斯陶建议,在看房、选房的过程中,买主最好能亲自到场考察。

二、外国人全现金买美国房产流程和手续

在美国现金购房会比较快,手续一般30天以内就能完成。在美国买房子都是步步按照法律程序的,而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW。另外,在美国买家是不用付经纪人佣金的,除非特别说明,双方经纪佣金由卖家来承担。

全款购房步骤如下:

1.初步会面
a. 选定买方经纪人
b. 决定购买房子的区域及条件
c. 选定贷款银行

2.寻找理想的房屋
a. 请经纪人挑选上市屋资料

3.找到合适的房屋
a. 挑选出喜欢的房子,南加州房地产经纪人孙斯陶帮助提供CMA资料, 买主决定出价金额
b. 经纪人帮您做出价offer
c. 发出offer合约书同时, 一般订金约為出价金额的3%
d. 卖主对不同意事项可给counter offer回价书,买主可选择接受,或再回价

4. 购房合约被双方同意接受
a. 双方达成协议后,即由第三方Escrow公正公司进行买卖过户手续
b. 订金送交Escrow公正公司
c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

5.“房屋检查保护期”完成事项
a. 房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求
b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
c. 准备好火险保险报价

6.完成过户公証手续
a. 跟银行签贷款文件后,准备好头款金额以及买卖各项手续费,汇款交给Escrow公証公司的trust account﹔
b. 银行放款
c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
d. 由公证公司支付所有费用

7.取得钥匙完成过户
a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。

8.取得房产证
通常在过户结束时收到escrow公司发出的最后明细账单,内附房产证的复印件。

三、外国人美国贷款买房详细流程

1. 初步联系
a. 与南加州经纪人孙斯陶预约
b. 决定购买房子的区域及条件
c. 选定贷款银行
2. 在银行审核贷款条件
a. 选定贷款银行,并查核信用分数
b. 选择合适的银行贷款计划
c. 取得贷款预准信Pre Approval
3. 寻找理想的房屋
a. 请南加州经纪人孙斯陶帮您挑选上市房产资料
b. 南加州经纪人孙斯陶可提供最新房源
4. 找到合适的房屋
a. 挑选出喜欢的房子,南加州经纪人孙斯陶帮助提供CMA资料, 买主决定出价金额
b. 南加州经纪人孙斯陶的专业经纪人跟买主一同准备Offer
c. 发出Offer合约书同时,一般订金约為出价金额的3%
d. 卖主对不同意事项可给Counter Offer回价书,买主可选择接受,或再回价。
5. 购房合约被双方同意接受
a. 双方达成协议后,即由第三方Escrow公証公司进行买卖过户手续
b. 订金送交公証公司的trust account
c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告
6. 提出贷款申请
提交贷款银行要求的相关文件或资料,详情须咨询贷款银行。
7. “房屋检查保护期”完成事项
a. 房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,南加州经纪人孙斯陶协助提出修理各项缺失的请求
b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
c.准备好火险保险报价
8. “贷款保护期”完成事项
a. 贷款银行派估价师确定房屋价值
b. 完成贷款银行各项要求资料,应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
c. 获准贷款后,与Escrow公証公司约定时间签署贷款文件
9. 完成过户公正手续
a. 签贷款文件后,准备好头款金额以及买卖各项手续费,在规定日期之前,汇款交给公証公司的trust account﹔
b. 银行放款
c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
d. 由公证公司支付所有费用
10. 取得钥匙完成过户
a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。
11. 获得房产证
通常在结束时收到过户公司发出的最后明细账单,内附房产证的复印件。

四、签订购房合同应该注意什么?

目前在国内买卖二手房,一份购房合同只是薄薄的两三页纸,但在美国洛杉矶和尔湾房产交易市场制度非常健全,这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时,一定要根据合同的条款逐一梳理确认,一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。特别要注意:

把握时效,口说无凭:整个合约变以书面为主。要注意,购房的任何环节中,买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺,通常无法律保障,除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

买家何种方式付款:付款方式,交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。 “第三方信托公司”Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款﹐(如果需要贷款﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。

买卖完成与交屋:这一段说明买主何时会搬进住屋﹐卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置﹐并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

费用分担与支付:合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震﹐火灾﹐和水灾的地区)报告费﹐产权保险费﹐代书公司手续费﹐地价税﹐或其他政府费用。

法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力:合同中应注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅﹐房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区﹐和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说﹐买方如果不喜欢任何一项声明﹐买主有数天的时间可以考虑取消合约﹐并取回全部的订金。

独立产权公寓/拟定单位开发报备声明:合同中应指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

影响房屋的状况:合同中应说明交屋时﹐房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份﹐并应 负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主﹐买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方﹐买主可以取消合同﹐或者他或她可以要求卖 主整修。虽然卖主不必修复全部的问题﹐如果买主提出要求后卖主拒绝整修﹐买主有权取消合同﹐并取回订金。

整修:合同中应写明卖方如果同意负责修理,他们必须在交屋前完工,买主也有机会在交屋前检查,整修是否令买主满意。检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或是买主雇用的检验人员损坏了房屋,买主需赔偿卖主的损失。

产权及所有权:合同中应为卖主解释保障权益的一些报单。例如:卖主如果不拥有全部的产权,或是别人有权使用部份的地产(例如:电话或瓦斯公司或邻居);这也可以保障某些模棱两可的状况,例如:未经{查或难以确认实际界限的地产。请记住,围墙和自然界限,例如树木或灌木不一定种在界限上。

买主不能履行时的最大损失:合同中应说明如果买主没有足够的理由却取消合同,卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名,然後买主假若无故取消合同,虽然卖方仍然可以告买主,但是一般来说,买主损失的最大金额就是所付的订金。

解决歧见:这是买方和卖方同意调解的任何争议或诉求的依据﹐让买卖双方消除歧见的作法,帮助双方解决地产经纪人无法解决的问题。如果买方和卖方在这段下方签名,就表示如果纠纷不能解决时,双方同意不上法庭,而选择由”仲裁人”来解决。仲裁人不是法官,但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项,包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中,买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

房地产税等费用的比率分配:买方和卖方同意某些费用和定期支出,如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易,双方将按比率分配付费。

孙斯陶 美国南加州洛杉矶和尔湾irvine房产中介 地产经纪

孙斯陶专业经纪电话:626-782-8696,微信:buyirvine,联系邮箱:home(a)BuyUsaHome.com

Appreciation Properties Inc 美国富升地产是南加州本地房产经纪公司

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